Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym jako narzędzie zrównoważonego rozwoju
Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym – jak podkreślił chorwacki minister planowania przestrzennego, budownictwa i majątku państwowego Branko Bačić – ma przyczynić się do dalszego rozwoju chorwackiej turystyki i gospodarki, a jednocześnie zapewnić ochronę cennych terenów. Minister wypowiedział się na ten temat podczas konferencji w Opatiji w trakcie panelu „Chorwacka turystyka 2025 – Czy jesteśmy gotowi?”, zorganizowanego przez Chorwackie Towarzystwo Ekonomistów oraz Wydział Zarządzania w Turystyce i Hotelarstwie Uniwersytetu w Rijece.
„Turystyka w Chorwacji jest dużym konsumentem przestrzeni – zwłaszcza tej najcenniejszej, chronionej strefy przybrzeżnej. Przestrzeń nie powinna być jednak przeszkodą w rozwoju, lecz zasobem postępu” – stwierdził Bačić.
Celem jest wysokiej jakości i zrównoważony rozwój turystyki
Według ministra celem nowego ustawodawstwa jest umożliwienie rozwoju turystyki w sposób jakościowy i zrównoważony, odpowiadający możliwościom kraju i jego gospodarce. Ustawa ma wejść w życie do końca roku i wraz z ustawą o działalności turystycznej stanowi jeden z najważniejszych aktów prawnych dla dalszego rozwoju chorwackiej turystyki.
Ograniczenia w podziale własności w strefach turystycznych
Jednym z kluczowych elementów projektu ustawy jest ograniczona możliwość podziału jednostek własności (tzw. kondominium) w strefach turystycznych. Warunki zostały określone tak, aby zapobiec spekulacjom na rynku nieruchomości:
- ustawa dotyczy wyłącznie stref o minimalnym standardzie pięciu gwiazdek,
- co najmniej 70% pojemności noclegowej musi znajdować się w hotelach, których nie można podzielić,
- maksymalnie 30% może przypadać na wille lub inne obiekty, które można podzielić,
- podział całej strefy będzie możliwy dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla całego obszaru.
Dodatkowo wszystkie wille będą musiały nadal pełnić funkcję turystyczną. Przyszli właściciele poszczególnych jednostek będą zobowiązani do zawarcia umowy, która zagwarantuje, że nieruchomość pozostanie w użyciu turystycznym przez cały okres eksploatacji.
Surowsze kary za nielegalne budownictwo
Bačić zwrócił również uwagę na przyjęcie szeregu ustaw zaostrzających kary za nielegalne budownictwo. Wprowadzono również odpowiedzialność karną za budowę w obszarach chronionych. Według ministra resort planuje dalsze zaostrzenia i rozszerzenie tych przepisów na inne formy nielegalnej zabudowy.
Regulacja kempingów i domków mobilnych w Chorwacji
Kolejnym obszarem, na który nowa ustawa ma się koncentrować, są kempingi i domki mobilne w Chorwacji. Minister wyjaśnił, że celem jest ograniczenie ich niekontrolowanego rozwoju i wprowadzenie jasnych zasad.
„Naszym celem jest zwiększenie powierzchni zabudowanej kempingów do 30%, przy czym w ten limit wliczane będą także domki mobilne, gdyż zgodnie z interpretacją ministerstwa i izb zawodowych są one uznawane za obiekty budowlane” – powiedział Bačić.
Właściciele kempingów otrzymają ośmioletni okres przejściowy na dostosowanie swoich obiektów do nowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Udział turystyki w PKB Chorwacji
Zgodnie z danymi Chorwackiego Urzędu Statystycznego (DZS), bezpośredni udział turystyki w PKB w 2022 roku wyniósł około 11,3%. Jeśli uwzględnić również działalności powiązane – takie jak transport, handel czy usługi – turystyka odpowiada za nawet 24–25% chorwackiego PKB.
(Źródła: Total Croatia News, TheGlobalEconomy.com)
Dlaczego turystyka w Chorwacji jest tak ściśle regulowana
1. Ochrona wybrzeża i krajobrazu
Chorwackie wybrzeże należy do najcenniejszych części kraju – zarówno gospodarczo, jak i ekologicznie. Masowa zabudowa hoteli, apartamentów i willi w ostatnich latach wywarła ogromną presję na krajobraz i infrastrukturę. Celem państwa jest ustanowienie jasnych zasad, aby rozwój turystyki nie prowadził do trwałych szkód środowiskowych.
2. Zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości
W wielu regionach przybrzeżnych powstają obiekty oficjalnie zarejestrowane jako turystyczne, które w rzeczywistości służą jako mieszkania lub inwestycje. Nowe przepisy mają na celu ograniczenie takich praktyk i ochronę autentycznego sektora turystycznego.
3. Sezonowość i przeciążenie infrastruktury
Sezon turystyczny w Chorwacji jest krótki i skoncentrowany w miesiącach letnich, co powoduje znaczne wahania w zapotrzebowaniu na wodę, transport, energię i gospodarkę odpadami. Surowsze regulacje przestrzenne mają pomóc utrzymać równowagę między potrzebami turystów a jakością życia mieszkańców.
4. Zrównoważony rozwój i jakość destynacji
Chorwacja dąży do przejścia z masowej turystyki letniej na model o wyższej wartości dodanej – z naciskiem na zrównoważony rozwój, jakość usług i ochronę przestrzeni jako kluczowego zasobu gospodarczego.
Turystyka bezpośrednio przyczynia się do około 11% chorwackiego PKB, a jej całkowity wpływ gospodarczy sięga nawet jednej czwartej krajowej gospodarki. Regulacja budownictwa, własności i wykorzystania terenów przybrzeżnych nie jest więc przejawem biurokracji, lecz koniecznym krokiem w ochronie strategicznego zasobu kraju – przestrzeni, która stanowi fundament chorwackiej turystyki.
