Une nouvelle loi sur l’aménagement du territoire comme outil de développement durable
La nouvelle loi sur l’aménagement du territoire devrait, selon le ministre croate de l’Aménagement du territoire, de la Construction et des Biens de l’État, Branko Bačić, contribuer à renforcer le tourisme et l’économie croates, tout en garantissant la protection des zones les plus précieuses. Le ministre s’est exprimé à ce sujet lors d’une conférence à Opatija, dans le cadre du débat « Tourisme croate 2025 – Sommes-nous prêts ? », organisée par l’Association croate des économistes et la Faculté de gestion du tourisme et de l’hôtellerie de l’Université de Rijeka.
« Le tourisme en Croatie est un grand consommateur d’espace – notamment des zones côtières les plus précieuses et protégées. Cependant, l’espace ne doit pas être un frein au développement, mais une ressource pour le progrès », a déclaré Bačić.
Un objectif : un développement touristique durable et de qualité
Selon le ministre, l’objectif de la nouvelle législation est de permettre un développement touristique de qualité et durable, en adéquation avec les capacités du pays et de son économie. La loi devrait entrer en vigueur d’ici la fin de l’année et, avec la loi sur l’activité touristique, constitue l’un des textes les plus importants pour le développement futur du tourisme croate.
Limitation de la division des propriétés dans les zones touristiques
L’une des mesures clés du projet de loi est la limitation de la possibilité de division des unités de propriété (dite “copropriété”) dans les zones touristiques. Les conditions sont fixées afin d’éviter la spéculation immobilière :
- la mesure s’applique uniquement aux zones classées au minimum cinq étoiles ;
- au moins 70 % des capacités d’hébergement doivent se trouver dans des hôtels non divisibles ;
- au maximum 30 % peuvent se trouver dans des villas ou autres bâtiments pouvant être divisés ;
- la division d’une zone entière n’est possible qu’après l’obtention d’un permis d’utilisation pour l’ensemble du site.
Il sera également exigé que toutes les villas continuent d’être exploitées à des fins touristiques. Les futurs propriétaires d’unités devront donc conclure un contrat garantissant que le bien restera affecté à une activité touristique pendant toute sa durée d’utilisation.
Des sanctions plus sévères contre la construction illégale
Bačić a également souligné l’adoption de plusieurs lois renforçant les sanctions pour la construction illégale. Une responsabilité pénale a été introduite pour les travaux réalisés dans des zones protégées. Selon le ministre, le ministère prévoit de nouvelles mesures de durcissement et d’étendre la responsabilité à d’autres formes de construction non autorisée.
Réglementation des campings et des maisons mobiles en Croatie
Un autre domaine concerné par la nouvelle loi est celui des campings et des maisons mobiles en Croatie. Le ministre a expliqué que l’objectif est de limiter leur expansion incontrôlée et d’établir des règles claires.
« Notre objectif est d’augmenter la superficie bâtie des campings à 30 %, en incluant les maisons mobiles, car, selon l’interprétation du ministère et des chambres professionnelles, elles sont considérées comme des constructions », a précisé Bačić.
Les propriétaires de campings disposeront d’une période transitoire de huit ans pour adapter leurs installations aux nouveaux plans d’aménagement.
La part du tourisme dans le PIB de la Croatie
Selon les données du Bureau national croate des statistiques (DZS), la part directe du tourisme dans le PIB en 2022 s’élevait à environ 11,3 %. En incluant les activités connexes – transport, commerce et services – le tourisme représente jusqu’à 24 à 25 % du PIB croate.
(Sources : Total Croatia News, TheGlobalEconomy.com)
Pourquoi le tourisme en Croatie est-il si strictement réglementé ?
1. Protection du littoral et du paysage
Le littoral croate est l’une des zones les plus précieuses du pays – économiquement et écologiquement. La construction massive d’hôtels, d’appartements et de villas au cours des dernières années a exercé une forte pression sur le paysage et les infrastructures. L’objectif de l’État est de fixer des règles claires afin d’éviter que le développement touristique n’entraîne des dommages environnementaux irréversibles.
2. Prévention de la spéculation immobilière
Dans de nombreuses régions côtières, des bâtiments sont officiellement enregistrés comme touristiques, mais servent en réalité à des fins résidentielles ou d’investissement. La nouvelle législation vise à mettre fin à ces pratiques et à protéger le véritable secteur touristique.
3. Saisonnalité et surcharge des infrastructures
La saison touristique en Croatie est courte et concentrée sur les mois d’été, ce qui provoque d’importantes fluctuations dans la demande en eau, en transport, en énergie et en gestion des déchets. Des réglementations spatiales plus strictes doivent aider à maintenir l’équilibre entre les besoins des touristes et la qualité de vie des habitants locaux.
4. Durabilité et qualité de la destination
La Croatie cherche à passer d’un modèle de tourisme de masse estival à un modèle à plus forte valeur ajoutée – en mettant l’accent sur la durabilité, la qualité des services et la préservation de l’espace en tant que ressource économique clé.
Le tourisme contribue directement à environ 11 % du PIB croate, tandis que son impact économique global atteint jusqu’à un quart de l’économie nationale. La réglementation de la construction, des droits de propriété et de l’utilisation des zones côtières n’est donc pas une manifestation de bureaucratie, mais une étape nécessaire pour protéger une ressource stratégique du pays – l’espace, qui constitue la base du tourisme croate.
