Changement du système fiscal en Croatie

À compter du 1er janvier 2025, une nouvelle législation est entrée en vigueur en Croatie, modifiant de manière significative la charge fiscale dans le domaine de l’immobilier. Depuis quelques années, la Croatie s’efforce d’attirer les investisseurs étrangers tout en répondant à divers facteurs socio-économiques, tels que la pénurie croissante de logements abordables pour les résidents locaux. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principaux changements, de leurs conséquences pour les propriétaires et les investisseurs, ainsi que des recommandations pour mieux s’adapter à cette nouvelle situation.

De l’introduction de l’euro au nouveau régime fiscal

La Croatie a adopté l’euro comme monnaie officielle le 1er janvier 2023. Cette transition a entraîné toute une série de changements sur le marché immobilier et dans le système fiscal, qui se sont progressivement manifestés au cours des deux années suivantes. Selon une déclaration du Ministère des Finances de Croatie, la période 2023–2024 a été décisive pour la préparation de la vaste réforme qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2025.

Selon l’Administration fiscale croate (Porezna uprava), l’objectif principal de la réforme était de simplifier le système fiscal, d’éliminer la double imposition de certains types de biens immobiliers et d’augmenter les recettes du budget de l’État. La réforme a principalement concerné les domaines suivants :

Taxe sur l’acquisition de biens immobiliers (anciennement « taxe sur le transfert de propriété »)
Impôt sur le revenu provenant de la location de biens immobiliers
Taxe annuelle sur la propriété immobilière (nouvellement réglementée et élargie)

Taxe sur l’acquisition de biens immobiliers

L’une des modifications les plus importantes porte sur la transformation de l’ancienne taxe sur le transfert de propriété. Jusqu’à fin 2024, la Croatie appliquait un taux uniforme de 3 % du prix d’achat, quelle que soit la nature ou l’affectation du bien. Cependant, depuis le 1er janvier 2025, un système de taux différenciés a été mis en place :

1. Biens immobiliers destinés à la résidence principale : Le taux d’imposition reste à 3 %. Le gouvernement croate entend ainsi continuer à encourager l’accessibilité des logements pour ses citoyens.
2. Biens immobiliers destinés à un usage récréatif ou à la location touristique : Le nouveau taux s’élève à 4 %, compte tenu du caractère rentable de ce segment lié au tourisme.
3. Biens immobiliers à usage commercial (bureaux, commerces, bâtiments industriels) : Le taux a été porté à 5 %, reflétant le potentiel de rentabilité plus élevé pour ce type de biens.

Selon une analyse du gouvernement de la République de Croatie, la décision de porter à un niveau plus élevé la fiscalité sur le secteur commercial visait principalement à obtenir des fonds supplémentaires pour le budget de l’État et à limiter les achats spéculatifs excessifs de biens immobiliers par des sociétés étrangères.

Impôt sur le revenu provenant de la location de biens immobiliers

Un autre volet de la réforme est la modification de la fiscalité sur les revenus locatifs (dite « tax on rental income »). À compter de 2025 :
- Les particuliers qui louent un bien à long terme (soit pour un usage d’habitation d’au moins six mois par an) bénéficient d’un taux réduit de l’impôt sur le revenu, passant de 10 % à 8 %.
- Les locations de courte durée (notamment à des touristes) sont désormais soumises à un taux de 10 %, au lieu de 8 % auparavant.

De cette manière, la Croatie tente de réguler la forte offre de logements destinés à la location de courte durée, particulièrement dans les zones côtières, tout en incitant les propriétaires à proposer davantage de logements locatifs longue durée pour la population locale. Selon la Chambre de commerce croate, cette mesure devrait améliorer la disponibilité de logements pour les résidents et contribuer à freiner la hausse des loyers.

Taxe annuelle sur la propriété immobilière

Une nouveauté dans le système fiscal croate, depuis le 1er janvier 2025, est la taxe annuelle sur la propriété immobilière, qui, jusqu’à présent, était prélevée pour les biens résidentiels sous forme d’une « redevance communale » au profit des municipalités. Désormais, il s’agit d’un impôt centralisé réparti entre l’État et les collectivités locales. Les taux varient selon le type de bien et son usage :
- Logements destinés à la résidence principale : Taux de base de 0,2 % de la valeur estimée du bien par an.
- Appartements et maisons de vacances : Taux de base de 0,3 %, pouvant varier en fonction de la localisation et pouvant être porté à 0,5 % dans les régions touristiques (p. ex. Dalmatie, Istrie, Dubrovnik).
- Bâtiments à usage commercial : Taux de base de 0,4 % – avec possibilité d’ajustement selon l’activité commerciale. Un facteur clé est la valeur estimée du bien, déterminée par l’administration fiscale compétente localement sur la base de cartes de prix et de statistiques immobilières. Les propriétaires ont la possibilité, d’ici 30 jours suivant la notification, de demander un réexamen de cette estimation s’ils estiment qu’elle est surévaluée.

Impacts sur les investisseurs et les propriétaires étrangers

La Croatie fait partie des destinations prisées pour l’acquisition de résidences secondaires, en particulier pour les acheteurs venus d’Allemagne, d’Autriche ou de la République tchèque. L’augmentation de la taxe sur l’acquisition (4 % pour les résidences de vacances) et la taxe annuelle sur la propriété pourraient réduire quelque peu l’attrait du marché immobilier pour des achats spéculatifs à court terme. Toutefois, la Croatie reste compétitive par rapport à d’autres destinations méditerranéennes, comme l’Espagne ou l’Italie, où certains impôts sont plus élevés.

Location à long terme vs. hébergement de courte durée

Le taux plus élevé de la taxe sur la location de courte durée (10 %) pourrait réduire la rentabilité des hébergements touristiques situés dans des zones très recherchées. À l’inverse, la réduction du taux à 8 % pour la location de longue durée pourrait inciter les propriétaires à réorienter leur stratégie de location.

Plus d’administration

La centralisation de la taxe annuelle sur la propriété immobilière implique aussi une plus grande communication avec les autorités fiscales et, éventuellement, la fourniture de documents pour justifier la valeur estimée. D’après l’Administration fiscale croate, un système électronique de calcul et de recours devrait cependant simplifier au maximum ce processus.

Conseils pratiques pour les propriétaires et les acquéreurs

1. Suivez les actualités législatives : Les autorités croates ont déjà indiqué que les taux d’imposition pourraient à l’avenir être indexés en fonction de l’inflation ou des fluctuations du marché immobilier.
2. Envisagez la finalité du bien : La différence entre 3 % et 4 % pour la taxe sur l’acquisition peut sembler minime, mais peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement à long terme. Il convient également de tenir compte de la taxe annuelle sur la propriété.
3. Consultez un professionnel : Avant l’achat d’un bien ou sa mise en location, il est judicieux de faire appel à un conseiller fiscal ou à un avocat local spécialisé dans le droit croate.
4. Profitez des réductions et exonérations : Dans certains cas, les autorités peuvent accorder des dérogations ou des rabais (par exemple, lors de l’acquisition d’un premier bien immobilier dans le pays, s’il est destiné à la résidence principale).

Depuis le 1er janvier 2025, la Croatie a introduit des modifications assez significatives dans son système fiscal relatif à l’immobilier. Cette réforme, préparée de longue date, vise à simplifier la structure fiscale, à accroître les recettes budgétaires de l’État et à contribuer à résoudre la pénurie de logements abordables pour la population locale.

Qu’est-ce qui change le plus ?

- La taxe sur l’acquisition de biens immobiliers varie désormais en fonction du type de bien et de son usage (3–5 %).
- L’impôt sur les revenus locatifs est ajusté en faveur de la location à long terme (8 %) et pour limiter la location touristique de courte durée (10 %).
- La taxe annuelle sur la propriété immobilière devient centralisée et propose différents taux (0,2–0,4 % + éventuelles majorations).

Que vous soyez un investisseur étranger prévoyant l’acquisition d’un appartement de vacances sur la côte ou un propriétaire local envisageant une location à long terme, il est essentiel de connaître les évolutions de vos obligations fiscales afin d’éviter d’éventuelles sanctions. N’oubliez pas de consulter régulièrement les sites officiels des autorités croates et de solliciter des experts pour optimiser au mieux votre investissement.

(Note : Cet article se base sur des informations publiquement accessibles et sur des documents législatifs en vigueur à la date de publication. Pour toute consultation juridique ou fiscale précise, il est recommandé de contacter un professionnel spécialisé.)