Dall’introduzione dell’euro al nuovo regime fiscale
La Croazia ha introdotto l’euro come valuta ufficiale il 1° gennaio 2023. Questo passo ha comportato una serie di cambiamenti per il mercato immobiliare e per il sistema fiscale, che si sono gradualmente manifestati nei due anni successivi. Secondo quanto dichiarato dal Ministero delle Finanze della Croazia, il periodo 2023–2024 è stato fondamentale per preparare l’ampia riforma entrata in vigore il 1° gennaio 2025.Secondo l’Amministrazione Fiscale Croata (Porezna uprava), l’obiettivo principale della riforma è semplificare il sistema fiscale, eliminare le duplicazioni nella tassazione di alcuni tipi di immobili e aumentare le entrate del bilancio statale. La riforma ha riguardato principalmente i seguenti ambiti:
Imposta sul trasferimento immobiliare (precedentemente “tassa sui trasferimenti di proprietà”)
Imposta sul reddito derivante dalla locazione di immobili
Imposta annuale sulla proprietà immobiliare (nuova regolamentazione ed estensione)
Imposta sul trasferimento immobiliare
Una delle modifiche più significative è la trasformazione dell’attuale tassa sui trasferimenti di proprietà. Fino alla fine del 2024, in Croazia si applicava un’aliquota uniforme del 3% sul prezzo di acquisto per tutti i tipi di immobili, indipendentemente dall’età o dalla destinazione d’uso. Dal 1° gennaio 2025, però, è stato introdotto un sistema di aliquote differenziate:1. Immobili destinati a residenza permanente: L’aliquota resta al 3%. Con questa misura, il governo croato intende continuare a sostenere l’accessibilità abitativa per i propri cittadini.
2. Immobili destinati a scopi ricreativi o locazioni turistiche: La nuova aliquota è 4%, poiché riguarda un segmento redditizio legato al turismo.
3. Immobili commerciali (uffici, negozi, edifici industriali): In questo caso, l’aliquota è aumentata al 5%, in considerazione del maggior potenziale di reddito di questi tipi di proprietà.
Secondo l’analisi del Governo della Repubblica di Croazia, la scelta di una tassazione più elevata per il settore commerciale è stata principalmente motivata dall’esigenza di reperire ulteriori fondi per il bilancio statale e di limitare l’acquisto speculativo di immobili da parte di società straniere.
Imposta sul reddito derivante dalla locazione di immobili
Un altro aspetto della riforma è il cambiamento della tassazione dei redditi da locazione (cosiddetta “tax on rental income”). A partire dal 2025, si applicano le seguenti disposizioni:- Le persone fisiche che affittano un immobile a lungo termine (cioè per almeno sei mesi l’anno a scopo abitativo) beneficiano di un’aliquota ridotta sull’imposta sul reddito, che scende dal 10% all’8%.
- Gli affitti a breve termine (tipicamente a turisti) sono ora soggetti a un’imposta del 10%, invece del precedente 8%.
Con questa misura, la Croazia mira a contrastare l’eccesso di offerta di locazioni a breve termine, specialmente nelle aree costiere, e allo stesso tempo a incentivare i proprietari a offrire più alloggi in locazione a lungo termine ai residenti. Secondo la Camera di Commercio Croata, questa novità dovrebbe aumentare la disponibilità di appartamenti per i residenti locali e contribuire a contenere l’aumento dei prezzi degli affitti.
Imposta annuale sulla proprietà immobiliare
Una novità assoluta nel sistema fiscale croato a partire dal 1° gennaio 2025 è l’imposta annuale sulla proprietà immobiliare, che in precedenza per gli immobili residenziali veniva corrisposta sotto forma di una cosiddetta “tassa comunale” ai comuni locali. D’ora in poi, invece, si tratta di un’imposta centralizzata, suddivisa tra lo Stato e i singoli enti locali. L’aliquota varia a seconda del tipo di immobile e dell’uso che se ne fa:- Unità abitative destinate a residenza permanente: Aliquota base dello 0,2% del valore stimato dell’immobile all’anno.
- Appartamenti e case per vacanze: Aliquota base dello 0,3%, che può variare a seconda della località e può essere aumentata fino allo 0,5% in aree di forte afflusso turistico (ad esempio Dalmazia, Istria, Dubrovnik).
- Immobili commerciali: Aliquota base dello 0,4% – con la possibilità di adeguamenti in base al tipo di attività commerciale. Un fattore determinante è il valore stimato dell’immobile, stabilito dal competente ufficio delle imposte locale sulla base di mappe dei prezzi e statistiche immobiliari. I proprietari hanno la possibilità di richiedere una revisione di tale valore entro 30 giorni dal ricevimento della notifica, qualora ritengano che sia stato sopravvalutato.
Impatti sugli investitori e sui proprietari stranieri
La Croazia è una meta ambita per l’acquisto di immobili per vacanze, in particolare da parte di acquirenti provenienti da Germania, Austria o Repubblica Ceca. L’aumento dell’imposta sul trasferimento immobiliare (4% per gli immobili destinati a vacanze) e l’imposta annuale sulla proprietà potrebbero ridurre leggermente l’attrattiva del mercato immobiliare per gli acquisti speculativi a breve termine. Tuttavia, la Croazia resta relativamente competitiva rispetto ad altre destinazioni del Mediterraneo come la Spagna o l’Italia, dove alcune imposte possono essere ancora più elevate.Locazioni a lungo termine vs. locazioni a breve termine
La nuova aliquota più elevata per le locazioni a breve termine (10%) potrebbe ridurre la redditività degli alloggi destinati ai turisti in zone molto frequentate. D’altra parte, l’aliquota ridotta all’8% per le locazioni a lungo termine potrebbe spingere i proprietari a rivedere la propria strategia d’affitto.Maggiore burocrazia
L’introduzione dell’imposta annuale centralizzata sulla proprietà comporta anche una maggiore comunicazione con le autorità fiscali e, eventualmente, la presentazione di documentazione per la valutazione del valore stimato dell’immobile. Secondo l’Amministrazione Fiscale Croata, tuttavia, un sistema elettronico per il calcolo e per i ricorsi semplificherà al massimo tale processo.Consigli pratici per proprietari e acquirenti
1. Tenere d’occhio gli aggiornamenti normativi: Le autorità croate hanno già segnalato che le aliquote potrebbero essere indicizzate in futuro in base all’inflazione o all’andamento dei prezzi del mercato immobiliare.2. Valutare lo scopo dell’immobile: La differenza tra il 3% e il 4% di imposta sul trasferimento può sembrare minima, ma a lungo termine può avere un impatto notevole sul rendimento dell’investimento. Allo stesso modo, occorre tenere conto dell’imposta annuale sulla proprietà.
3. Rivolgersi a un professionista: Prima di acquistare un immobile o di metterlo in locazione, è consigliabile consultare un consulente fiscale o un avvocato locale specializzato in diritto croato.
4. Approfittare di esenzioni e sconti: In alcuni casi, le autorità possono concedere eccezioni o riduzioni (ad esempio, all’acquisto della prima proprietà nel Paese, se destinata a residenza permanente).
Dal 1° gennaio 2025, la Croazia ha introdotto cambiamenti piuttosto significativi nel sistema fiscale per il settore immobiliare. La riforma, preparata a lungo, punta a semplificare la struttura fiscale, aumentare le entrate del bilancio statale e contribuire a risolvere la carenza di alloggi a prezzi accessibili per i cittadini locali.
Cosa cambia di più?
- Imposta sul trasferimento immobiliare: ora differisce in base al tipo e all’uso dell’immobile (3–5%).- Imposta sul reddito da locazione: viene regolata per favorire l’affitto a lungo termine (8%) e limitare le locazioni turistiche a breve termine (10%).
- Imposta annuale sulla proprietà immobiliare: passa a un sistema centralizzato con aliquote variabili (0,2–0,4% + possibili aumenti).
Che siate investitori stranieri intenzionati ad acquistare un appartamento per vacanze sulla costa o proprietari locali che valutano una locazione a lungo termine, è importante mantenersi aggiornati sulle proprie responsabilità fiscali ed evitare potenziali sanzioni. Ricordate di consultare regolarmente i siti web ufficiali delle autorità croate e di rivolgervi a professionisti, affinché il vostro investimento risulti il più vantaggioso possibile.
(Nota: Questo articolo si basa su informazioni pubblicamente disponibili e documenti legislativi aggiornati alla data di pubblicazione. Per consulenze legali o fiscali specifiche, si raccomanda sempre di rivolgersi a un professionista con la necessaria specializzazione.)
