Od uvedbe evra do novega davčnega režima
Hrvaška je 1. januarja 2023 uvedla evro kot svojo uradno valuto. Ta korak je prinesel številne spremembe za nepremičninski trg in davčni sistem, ki so se postopoma pokazale v naslednjih dveh letih. Po navedbah hrvaškega Ministrstva za finance je bilo obdobje 2023–2024 ključno za pripravo obsežne reforme, ki velja od 1. 1. 2025.Namen reforme je bil po mnenju hrvaške Davčne uprave (Porezna uprava) predvsem poenostavitev davčnega sistema, odprava dvojnega obdavčevanja določenih vrst nepremičnin ter povečanje prihodkov državnega proračuna. Reforma je zlasti vplivala na naslednja področja:
Davek na pridobitev nepremičnine (prej „davek na prenos nepremičnin“)
Dohodnina od oddajanja nepremičnin
Letni davek na lastništvo nepremičnine (na novo urejen in razširjen)
Davek na pridobitev nepremičnine
Ena najpomembnejših sprememb je preoblikovanje dotedanjega davka na prenos nepremičnin. Do konca leta 2024 je na Hrvaškem veljala enotna stopnja 3 % od nakupne cene za vse vrste nepremičnin, ne glede na njihovo starost ali namen uporabe. Od 1. 1. 2025 pa je bil uveden sistem diferenciranih stopenj:1. Nepremičnine, namenjene stalnemu bivanju: Davčna stopnja ostaja 3 %. S tem ukrepom želi hrvaška vlada še naprej zagotavljati dostopna stanovanja svojim državljanom.
2. Nepremičnine, namenjene rekreaciji ali turističnemu oddajanju: Nova stopnja je 4 %, saj gre za donosen segment, povezan s turizmom.
3. Poslovne nepremičnine (pisarne, trgovine, industrijski objekti): Tukaj se je stopnja zvišala na 5 %, upoštevajoč večje dobičkonosne možnosti te vrste premoženja.
Po analizi Vlade Republike Hrvaške je bila odločitev o višjem obdavčenju poslovnega sektorja predvsem motivirana s potrebo po dodatnih proračunskih sredstvih ter namenom preprečevanja pretiranih špekulativnih nakupov nepremičnin s strani tujih korporacij.
Dohodnina od oddajanja nepremičnin
Naslednji element reforme je sprememba obdavčitve dohodka od oddajanja (t. i. „tax on rental income“). Od leta 2025 veljajo naslednja pravila:- Fizične osebe, ki nepremičnino oddajajo dolgoročno (tj. za bivanje vsaj šest mesecev v letu), imajo znižano stopnjo dohodnine, in sicer z 10 % na 8 %.
- Kratkoročno oddajanje (običajno turistom) je po novem obdavčeno z 10 % namesto dosedanjih 8 %.
S tem Hrvaška poskuša omejiti prekomerno ponudbo kratkoročnih najemov, še posebej v obalnih območjih, in hkrati spodbuditi lastnike, naj raje ponujajo dolgoročni najem za domače prebivalce. Po navedbah hrvaške Gospodarske zbornice naj bi ta novost povečala razpoložljivost stanovanj za rezidente in vsaj deloma ublažila naraščajoče cene najemnin.
Letni davek na lastništvo nepremičnine
Popolna novost v hrvaškem davčnem sistemu je od 1. 1. 2025 letni davek na lastništvo nepremičnine, ki se je za stanovanjske nepremičnine do sedaj plačeval v obliki t. i. „komunalne takse“ občinam. Po novem gre za centraliziran davek, ki se bo delil med državo in posamezne lokalne skupnosti. Stopnja se razlikuje glede na vrsto nepremičnine in njeno uporabo:- Stanovanjske enote, namenjene stalnemu bivanju: Osnovna stopnja 0,2 % letno od ocenjene vrednosti nepremičnine.
- Počitniška stanovanja in hiše: Osnovna stopnja 0,3 %, ki se lahko glede na lokacijo zviša celo do 0,5 % v turistično zelo obiskanih območjih (npr. Dalmacija, Istra, Dubrovnik).
- Poslovni objekti: Osnovna stopnja 0,4 % – z možnostjo prilagoditve glede na vrsto poslovne dejavnosti. Ključni dejavnik je ocenjena vrednost nepremičnine, ki jo določi krajevno pristojni davčni urad na podlagi cenovnih zemljevidov in statistike nepremičninskega trga. Lastniki imajo možnost v 30 dneh od vročitve odločbe zahtevati ponovno presojo te vrednosti, če menijo, da je precenjena.
Vplivi na vlagatelje in tuje lastnike
Hrvaška je med priljubljenimi cilji za naložbe v počitniške nepremičnine, še posebej za kupce iz Nemčije, Avstrije ali Češke. Višji davek na pridobitev (4 % za počitniške objekte) in letni davek na lastništvo nepremičnine lahko nekoliko zmanjšata privlačnost nepremičninskega trga za kratkoročne špekulativne nakupe. Kljub temu Hrvaška ostaja sorazmerno konkurenčna v primerjavi z drugimi sredozemskimi destinacijami, kot sta Španija ali Italija, kjer so določeni davki še višji.Dolgoročni najemi vs. kratkoročna nastanitev
Na novo uvedena višja stopnja davka za kratkoročno oddajanje (10 %) lahko zmanjša donosnost nastanitvenih objektov v turistično privlačnih krajih. Po drugi strani pa lahko nižja stopnja 8 % za dolgoročni najem spodbudi lastnike k preoblikovanju strategije oddaje.Več administracije
Centraliziran letni davek na lastništvo nepremičnine prinaša tudi več obveznosti pri komunikaciji z davčnimi organi in po potrebi predložitev dokumentacije za določitev ocenjene vrednosti. Po navedbah hrvaške Davčne uprave naj bi elektronski sistem za izračun in pritožbe ta postopek čim bolj poenostavil.Praktični nasveti za lastnike in kupce
1. Spremljajte zakonodajne novosti: Hrvaški organi so že napovedali, da bodo morda v prihodnosti davčne stopnje indeksirali glede na inflacijo oziroma na cenovno gibanje na nepremičninskem trgu.2. Premislite o namenu uporabe nepremičnine: Razlika med 3 % in 4 % davka na pridobitev se morda zdi majhna, vendar lahko dolgoročno bistveno vpliva na donosnost naložbe. Prav tako je treba upoštevati letni davek na lastništvo.
3. Posvetujte se s strokovnjakom: Pred nakupom nepremičnine ali njeno oddajo je priporočljivo poiskati nasvet lokalnega davčnega svetovalca ali odvetnika, specializiranega za hrvaško pravo.
4. Izkoristite olajšave in oprostitve: V določenih primerih lahko organi odobrijo izjeme ali popuste (npr. ob nakupu prve nepremičnine v državi, če je namenjena stalnemu bivanju).
S 1. januarjem 2025 je Hrvaška uvedla kar nekaj pomembnih sprememb v davčnem sistemu, ki ureja področje nepremičnin. Reforma se je pripravljala dlje časa, njen cilj pa je poenostaviti davčno strukturo, povečati prihodke državnega proračuna in pripomoči k reševanju pomanjkanja cenovno dostopnih stanovanj za domače prebivalce.
Kaj se najbolj spreminja?
- Davek na pridobitev nepremičnine se po novem razlikuje glede na vrsto in namen uporabe (3–5 %).- Dohodnina od oddajanja se prilagaja z namenom spodbujanja dolgoročnega bivanja (8 %) in omejevanja kratkoročnega turističnega oddajanja (10 %).
- Letni davek na lastništvo nepremičnine prehaja v centraliziran sistem z različnimi stopnjami (0,2–0,4 % + morebitne dodatne obremenitve).
Ne glede na to, ali ste tuji vlagatelj, ki načrtuje nakup počitniškega stanovanja na obali, ali domači lastnik, ki razmišlja o dolgoročnem oddajanju, se vsekakor splača spremljati najnovejše informacije o davčnih obveznostih in se tako izogniti morebitnim kaznim. Redno preverjajte uradne spletne strani hrvaških organov in se posvetujte s strokovnjaki, da bo vaša naložba čim bolj donosna.
(Opomba: Ta članek temelji na javno dostopnih informacijah in zakonodajnih dokumentih, veljavnih na dan objave. Za konkretne pravne ali davčne nasvete se vedno obrnite na strokovnjaka z ustreznimi izkušnjami.)
