Od uvođenja eura do novog poreznog režima
Hrvatska je 1. siječnja 2023. uvela euro kao službenu valutu. Taj je korak donio niz promjena na tržištu nekretnina i poreznom sustavu, koje su se postupno počele očitovati tijekom sljedeće dvije godine. Prema priopćenju Ministarstva financija Republike Hrvatske, razdoblje 2023. – 2024. bilo je ključno za pripremu opsežne reforme koja je stupila na snagu 1. 1. 2025.Cilj reforme, kako navodi Porezna uprava, prvenstveno je bio pojednostaviti porezni sustav, ukloniti dvostruko oporezivanje određenih vrsta nekretnina i povećati prihode državnog proračuna. Reforma se uglavnom odnosi na sljedeća područja:
Porez na promet nekretnina (ranije „porez na prijenos nekretnina“)
Porez na dohodak ostvaren od iznajmljivanja nekretnina
Godišnji porez na vlasništvo nekretnine (novo reguliran i proširen)
Porez na promet nekretnina
Jedna od najznačajnijih promjena jest preoblikovanje dotadašnjeg poreza na prijenos nekretnina. Do kraja 2024. u Hrvatskoj se primjenjivala jedinstvena stopa od 3% kupoprodajne cijene za sve vrste nekretnina, bez obzira na njihovu starost ili namjenu. Međutim, od 1. 1. 2025. uveden je sustav diferenciranih stopa:1. Nekretnine namijenjene trajnom stanovanju: Porezna stopa ostaje 3%. Tim se potezom Vlada Republike Hrvatske nastoji i dalje zalagati za pristupačnost stanovanja građanima.
2. Nekretnine namijenjene rekreaciji ili turističkom najmu: Nova je stopa 4%, s obzirom na to da je riječ o isplativom segmentu povezanom s turizmom.
3. Poslovne nekretnine (uredi, trgovine, industrijski objekti): Ovdje stopa raste na 5%, uzimajući u obzir veći potencijal zarade ovog tipa imovine.
Prema analizi Vlade Republike Hrvatske, odluka o većem oporezivanju poslovnog sektora prvenstveno je motivirana potrebom za dodatnim prihodima u državnom proračunu te nastojanjem da se spriječi pretjerana špekulativna kupnja nekretnina od strane stranih korporacija.
Porez na dohodak od najma nekretnina
Sljedeći element reforme je promjena u oporezivanju prihoda od najma (tzv. „tax on rental income“). Od 2025. vrijede sljedeća pravila:- Fizičke osobe koje iznajmljuju nekretninu na dulje razdoblje (tj. za stanovanje u trajanju od najmanje šest mjeseci godišnje) imaju smanjenu stopu poreza na dohodak, i to s 10% na 8%.
- Kratkotrajni najam (najčešće turistima) ubuduće se oporezuje po 10%, umjesto dosadašnjih 8%.
Time Hrvatska nastoji ograničiti prekomjernu ponudu kratkotrajnih najmova, posebice u obalnim područjima, te istodobno potaknuti vlasnike nekretnina na dugoročno iznajmljivanje lokalnom stanovništvu. Prema Hrvatskoj gospodarskoj komori, ova bi novina trebala povećati ponudu stanova za domicilno stanovništvo i ublažiti rast cijena najma.
Godišnji porez na vlasništvo nekretnine
Potpuna novost u hrvatskom poreznom sustavu od 1. 1. 2025. jest godišnji porez na vlasništvo nekretnine, koji se dosad za stambene nekretnine plaćao u obliku tzv. komunalne naknade lokalnim jedinicama. Od sada je riječ o centraliziranom porezu koji će se dijeliti između države i lokalnih samouprava. Stope se razlikuju ovisno o vrsti nekretnine i načinu njezina korištenja:- Stambene jedinice namijenjene trajnom stanovanju: Osnovna stopa 0,2% od procijenjene vrijednosti nekretnine godišnje.
- Vikendice i kuće za odmor: Osnovna stopa 0,3%, ovisno o lokaciji može se povećati do 0,5% u turistički atraktivnim područjima (npr. Dalmacija, Istra, Dubrovnik).
- Poslovni objekti: Osnovna stopa 0,4% – uz mogućnost prilagodbe ovisno o vrsti poslovne djelatnosti. Ključni je čimbenik procijenjena vrijednost nekretnine, koju utvrđuje nadležna lokalna porezna uprava na temelju cjenovnih karata i statistike o tržištu nekretnina. Vlasnici imaju mogućnost u roku od 30 dana od primitka rješenja zatražiti preispitivanje procijenjene vrijednosti, ako smatraju da je ona precijenjena.
Utjecaj na investitore i strane vlasnike
Hrvatska je među omiljenim odredištima za ulaganje u nekretnine za odmor, osobito kupcima iz Njemačke, Austrije i Češke. Viši porez na promet nekretninama (4% za nekretnine za odmor) i godišnji porez na vlasništvo nekretnine mogli bi donekle umanjiti atraktivnost tržišta nekretnina za špekulativnu kratkoročnu kupnju. Ipak, Hrvatska i dalje ostaje relativno konkurentna u usporedbi s drugim mediteranskim destinacijama, poput Španjolske ili Italije, u kojima su neki porezi još viši.Dugoročni najam vs. kratkoročni smještaj
Novouvedena viša stopa poreza za kratkoročni najam (10%) mogla bi smanjiti isplativost smještajnih kapaciteta u turistički privlačnim lokacijama. S druge strane, snižena stopa od 8% za dugoročni najam mogla bi biti motivacija za preispitivanje strategije iznajmljivanja.Povećana administracija
Centralizirani godišnji porez na vlasništvo nekretnine donosi i veću potrebu za komunikacijom s poreznim tijelima te eventualno dostavljanje dokumentacije radi utvrđivanja procijenjene vrijednosti. Prema Poreznoj upravi, elektronički sustav za izračun i podnošenje prigovora trebao bi maksimalno pojednostaviti ovaj proces.Praktični savjeti za vlasnike i kupce
1. Pratite zakonske novosti: Hrvatska je administracija već najavila mogućnost indeksiranja poreznih stopa u budućnosti, sukladno inflaciji i kretanjima na tržištu nekretnina.2. Razmotrite namjenu nekretnine: Razlika između 3% i 4% poreza na promet može se na prvi pogled činiti malom, ali dugoročno može značajno utjecati na isplativost ulaganja. Također, valja uzeti u obzir i godišnji porez na vlasništvo.
3. Konzultirajte stručnjaka: Prije kupnje nekretnine ili njezina iznajmljivanja savjetuje se kontaktirati lokalnog poreznog savjetnika ili odvjetnika koji je specijaliziran za hrvatsko pravo.
4. Iskoristite olakšice i oslobođenja: U određenim slučajevima nadležne službe mogu odobriti iznimke ili popuste (npr. pri kupnji prve nekretnine u zemlji, ako je namijenjena trajnom stanovanju).
Od 1. siječnja 2025. Hrvatska je uvela prilično značajne promjene u poreznom sustavu za područje nekretnina. Reforma je dugo pripremana, a cilj joj je pojednostaviti poreznu strukturu, povećati prihode državnog proračuna i pridonijeti rješavanju manjka pristupačnog stanovanja za domaće građane.
Što se najviše mijenja?
- Porez na promet nekretnina sada se razlikuje prema vrsti i namjeni nekretnine (3–5%).- Porez na dohodak od iznajmljivanja prilagođen je kako bi se potaknulo dugoročno stanovanje (8%) i ograničilo kratkoročne turističke najmove (10%).
- Godišnji porez na vlasništvo nekretnine prelazi u centralizirani sustav s diferenciranim stopama (0,2–0,4% + moguća povećanja).
Bez obzira jeste li strani investitor koji planira kupnju apartmana za odmor na obali ili domaći vlasnik koji razmatra dugoročni najam, isplati se imati ažuran uvid u porezne obveze te izbjeći moguće sankcije. Ne zaboravite redovito pratiti službene internetske stranice hrvatskih tijela i konzultirati se sa stručnjacima, kako bi vaša investicija bila što isplativija.
(Napomena: Ovaj članak temelji se na javno dostupnim informacijama i zakonskim dokumentima na datum objave. Za konkretne pravne ili porezne savjete uvijek se preporučuje obratiti se stručnjaku s odgovarajućom specijalizacijom.)
