Od zavedenia eura k novému daňovému režimu
Chorvátsko zaviedlo euro ako svoju oficiálnu menu k 1. januáru 2023. Tento krok priniesol pre realitný trh aj pre daňový systém celý rad zmien, ktoré sa postupne prejavovali počas nasledujúcich dvoch rokov. Podľa vyjadrenia Ministerstva financií Chorvátska bolo práve obdobie 2023–2024 kľúčové na prípravu rozsiahlej reformy, ktorá je platná od 1. 1. 2025.Cieľom reformy podľa chorvátskej Daňovej správy (Porezna uprava) bolo predovšetkým zjednodušiť daňový systém, odstrániť duplicitu pri zdaňovaní niektorých typov nehnuteľností a zvýšiť príjmy štátneho rozpočtu. Reforma sa týkala najmä týchto oblastí:
Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (pôvodne „daň z prevodu nehnuteľností“)
Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľností
Ročná daň z vlastníctva nehnuteľnosti (novoupravovaná a rozšírená)
Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti
Jednou z najdôležitejších zmien je pretransformovanie doterajšej dane z prevodu nehnuteľností. Až do konca roka 2024 platila v Chorvátsku jednotná sadzba 3 % z kúpnej ceny, a to pre všetky typy nehnuteľností, bez ohľadu na ich vek či účel využitia. Od 1. 1. 2025 však vstúpil do platnosti systém diferencovaných sadzieb:1. Nehnuteľnosti určené na trvalé bývanie: Sadzba dane zostáva 3 %. Chorvátska vláda sa týmto krokom snaží naďalej podporovať dostupnosť bývania pre občanov.
2. Nehnuteľnosti určené na rekreačné účely alebo turistický prenájom: Nová sadzba je 4 %, keďže ide o lukratívny segment súvisiaci s cestovným ruchom.
3. Komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, obchody, priemyselné objekty): Tu sadzba vzrástla na 5 % vzhľadom na vyšší potenciál ziskovosti tohto typu majetku.
Podľa analýzy vlády Chorvátskej republiky bola voľba vyššieho zdanenia komerčného sektora motivovaná predovšetkým snahou získať dodatočné prostriedky do štátneho rozpočtu a zabrániť nadmerným špekulatívnym nákupom nehnuteľností zahraničnými korporáciami.
Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľností
Ďalším bodom reformy je zmena zdaňovania príjmov z prenájmu (tzv. „tax on rental income“). Od roka 2025 platí, že:- Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť dlhodobo (t. j. na bývanie minimálne 6 mesiacov v roku), majú zníženú sadzbu dane z príjmov z pôvodných 10 % na 8 %.
- Krátkodobé prenájmy (zvyčajne turistom) sú odteraz zdaňované 10 %, namiesto doterajších 8 %.
Týmto krokom sa Chorvátsko snaží riešiť pretlak ponuky krátkodobých prenájmov, najmä v prímorských destináciách, a zároveň motivovať majiteľov, aby ponúkali viac dlhodobých nájomných bytov pre miestnych obyvateľov. Podľa vyjadrenia Chorvátskej hospodárskej komory by táto novinka mala zvýšiť ponuku bytov pre rezidentov a do istej miery zmierniť rastúce ceny nájmov.
Ročná daň z vlastníctva nehnuteľnosti
Úplnou novinkou v chorvátskom daňovom systéme od 1. 1. 2025 je ročná daň z vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá sa doteraz pri rezidenčných nehnuteľnostiach platila vo forme tzv. „komunálneho poplatku“ obciam. Po novom však ide o centralizovanú daň, ktorá sa bude rozdeľovať medzi štát a jednotlivé samosprávy. Sadzba závisí od typu nehnuteľnosti a jej využitia:- Bytové jednotky určené na trvalé bývanie: Základná sadzba 0,2 % z odhadnutej ceny nehnuteľnosti ročne.
- Rekreačné byty a domy: Základná sadzba 0,3 %, podľa lokality môže byť zvýšená až na 0,5 % v turisticky atraktívnych oblastiach (napr. Dalmácia, Istria, Dubrovník).
- Komerčné objekty: Základná sadzba 0,4 % – s možnosťou úpravy podľa druhu komerčnej činnosti. Dôležitým faktorom je odhadnutá cena nehnuteľnosti, ktorú určuje miestne príslušný daňový úrad na základe cenových máp a realitných štatistík. Majitelia majú možnosť do 30 dní od doručenia rozhodnutia požiadať o preskúmanie tejto hodnoty, ak sa domnievajú, že je nadhodnotená.
Dopady na investorov a zahraničných majiteľov
Chorvátsko patrí medzi obľúbené ciele pre investície do rekreačných nehnuteľností, najmä u kupujúcich z Nemecka, Rakúska či Česka. Vyššia daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (4 % pre rekreačné objekty) a ročná daň z vlastníctva môžu mierne znížiť atraktívnosť realitného trhu pre špekulatívne krátkodobé nákupy. Napriek tomu Chorvátsko zostáva v porovnaní s inými stredomorskými destináciami, ako je Španielsko či Taliansko, relatívne konkurencieschopné, keďže niektoré dane sú tam ešte vyššie.Dlhodobé prenájmy vs. krátkodobé ubytovanie
Nová vyššia sadzba dane pre krátkodobý prenájom (10 %) môže obmedziť výnosnosť ubytovacích zariadení v turisticky atraktívnych lokalitách. Na druhej strane, zníženie sadzby pri dlhodobých prenájmoch (8 %) môže byť motiváciou prehodnotiť stratégiu prenajímania.Zvýšená administratíva
Centralizovaná ročná daň z vlastníctva nehnuteľnosti prináša aj väčšiu povinnosť komunikovať s daňovými úradmi a prípadne predkladať doklady na určenie odhadnutej hodnoty. Podľa vyjadrenia Porezna uprava by však elektronický systém výpočtu a odvolaní mal tento proces maximálne zjednodušiť.Praktické tipy pre majiteľov a kupujúcich
1. Sledujte legislatívne novinky: Chorvátske úrady už avizovali, že sadzby by sa mohli v budúcnosti indexovať podľa inflácie či cenového vývoja na realitnom trhu.2. Zvážte účel využitia nehnuteľnosti: Rozdiel medzi 3 % a 4 % dane z nadobudnutia sa nemusí zdať veľký, no z dlhodobého hľadiska môže mať zásadný vplyv na návratnosť investície. Rovnako treba počítať s ročnou daňou z vlastníctva.
3. Porada s odborníkom: Pred kúpou nehnuteľnosti alebo jej zaradením do prenájmu sa odporúča konzultácia s miestnym daňovým poradcom či advokátom so špecializáciou na chorvátske právo.
4. Využite zľavy a oslobodenia: V niektorých prípadoch môžu úrady udeliť výnimky či zľavy (napr. pri kúpe prvej nehnuteľnosti v krajine, ak je určená na trvalé bývanie).
Od 1. januára 2025 došlo v Chorvátsku k pomerne zásadným úpravám daňového systému v oblasti nehnuteľností. Reforma sa dlhodobo pripravovala a jej cieľom je zjednodušiť daňovú sústavu, zvýšiť príjmy do štátneho rozpočtu a pomôcť riešiť nedostatok dostupného bývania pre domácich obyvateľov.
Čo sa mení najviac?
- Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti sa teraz líši podľa typu a účelu využitia (3–5 %).- Daň z príjmov z prenájmu sa upravuje s cieľom podporiť dlhodobé bývanie (8 %) a zároveň obmedziť krátkodobé turistické prenájmy (10 %).
- Ročná daň z vlastníctva nehnuteľnosti prechádza do centralizovaného systému s rozdielnymi sadzbami (0,2–0,4 % + možné zvýšenie).
Či už ste zahraničný investor, ktorý plánuje nákup rekreačného apartmánu na pobreží, alebo domáci majiteľ, ktorý zvažuje dlhodobý prenájom, určite sa oplatí mať aktuálny prehľad o daňových povinnostiach a vyhnúť sa možným sankciám. Nezabudnite tiež pravidelne sledovať oficiálne webové stránky chorvátskych úradov a konzultovať svoju situáciu s odborníkmi, aby bola vaša investícia čo najvýhodnejšia.
(Poznámka: Tento článok vychádza z verejne dostupných informácií a legislatívnych dokumentov k dátumu vydania. Pre konkrétne právne alebo daňové poradenstvo sa vždy odporúča osloviť odborníka s príslušnou špecializáciou.)
