Od zavedení eura k novému daňovému režimu
Chorvatsko zavedlo euro jako svou oficiální měnu k 1. lednu 2023. Tento krok přinesl pro realitní trh i pro daňový systém řadu změn, které se postupně začaly projevovat v následujících dvou letech. Podle vyjádření Ministerstva financí Chorvatska bylo právě období 2023–2024 klíčové k přípravě rozsáhlé reformy, která je platná od 1. 1. 2025.Cílem reformy bylo podle Chorvatské daňové správy (Porezna uprava) především zjednodušit daňový systém, odstranit duplicity ve zdanění některých typů nemovitostí a zvýšit příjmy státního rozpočtu. Reforma se dotkla zejména těchto oblastí:
Daň z nabytí nemovitostí (dříve „daň z převodu nemovitostí“)
Daň z příjmů z pronájmu nemovitostí
Roční daň z vlastnictví nemovitosti (nově upravena a rozšířena)
Daň z nabytí nemovitosti
Jednou z nejdůležitějších změn je přetransformování dosavadní daně z převodu nemovitostí. Až do konce roku 2024 platila v Chorvatsku jednotná sazba 3 % z kupní ceny, a to pro všechny typy nemovitostí, bez ohledu na stáří nebo účel využití. Od 1. 1. 2025 však vstoupil v platnost systém diferencovaných sazeb:1. Nemovitosti určené k trvalému bydlení : Sazba daně zůstává 3 % . Chorvatská vláda se tímto krokem snaží i nadále podporovat dostupnost bydlení pro občany.
2. Nemovitosti určené k rekreačním účelům či turistickému pronájmu : Nová sazba činí 4 % , jelikož se jedná o lukrativní segment spojený s turistickým ruchem.
3. Komerční nemovitosti (kanceláře, obchody, průmyslové objekty) : Zde sazba vzrostla na 5 % s ohledem na vyšší potenciál ziskovosti tohoto typu majetku.
Podle analýzy Vlády Chorvatské republiky byla volba vyššího zdanění pro komerční sektor motivována především snahou získat dodatečné prostředky do státního rozpočtu a zamezit nadměrnému spekulativnímu nakupování nemovitostí zahraničními korporacemi.
Daň z příjmů z pronájmu nemovitostí
Dalším bodem reformy je změna zdanění příjmů z pronájmu (tzv. „tax on rental income“). Od roku 2025 platí, že:- Fyzické osoby, které pronajímají nemovitost dlouhodobě (tj. k bydlení po dobu minimálně 6 měsíců v roce), mají sníženou sazbu daně z příjmu z původních 10 % na 8 % .
- Krátkodobé pronájmy (typicky turistům) jsou nově zdaněny 10 % , namísto dosavadních 8 %.
Chorvatsko se tímto způsobem snaží řešit přetlak na trhu krátkodobých pronájmů, zejména v přímořských destinacích, a zároveň motivovat majitele, aby nabízeli dlouhodobé nájemní bydlení pro místní obyvatele. Podle vyjádření Chorvatské hospodářské komory by tato novinka měla přinést zvýšení nabídky bytů pro rezidenty a do jisté míry srazit rostoucí ceny pronájmů.
Roční daň z vlastnictví nemovitosti
Zcela novinkou v chorvatském daňovém systému od 1. 1. 2025 je roční daň z vlastnictví nemovitosti , která byla doposud pro rezidenční nemovitosti formou tzv. „komunálního poplatku“ placeného obcím. Nově se však jedná o centralizovanou daň , jež bude rozdělena mezi stát a jednotlivé samosprávy. Sazba se liší podle typu nemovitosti a jejího využití:- Bytové jednotky určené k trvalému bydlení : Základní sazba 0,2 % z odhadní ceny nemovitosti ročně.
- Rekreační byty a domy : Základní sazba 0,3 %, může se lišit dle lokality a být navýšena až na 0,5 % v turisticky exponovaných oblastech (např. Dalmácie, Istrie, Dubrovník).
- Komerční objekty : Základní sazba 0,4 % – s možností úpravy dle druhu komerční činnosti. Důležitým faktorem je odhadní cena nemovitosti, kterou stanoví místně příslušný daňový úřad na základě cenových map a realitních statistik. Majitelé mají možnost do 30 dnů od doručení rozhodnutí žádat o přezkoumání této hodnoty, pokud se domnívají, že je nadhodnocená.
Dopady na investory a zahraniční majitele
Chorvatsko se řadí mezi oblíbené cíle investorů do rekreačních nemovitostí, zejména u kupujících z Německa, Rakouska či Česka. Vyšší daň z nabytí nemovitosti (4 % pro rekreační objekty) a roční daň z vlastnictví mohou lehce snížit atraktivitu realitního trhu pro spekulativní krátkodobé nákupy. Nicméně i nadále zůstává Chorvatsko relativně konkurenceschopné vůči jiným středomořským destinacím, jako je Španělsko či Itálie, kde jsou některé daně ještě vyšší.Dlouhodobé pronájmy vs. krátkodobé ubytování
Nově zavedena vyšší sazba daně z krátkodobého pronájmu (10 %) může omezit výnosnost ubytovacích zařízení v turisty atraktivních lokalitách. Na druhou stranu snížení sazby u dlouhodobých pronájmů (8 %) může být motivací k přehodnocení strategie pronajímání.Zvýšení administrativy
Centralizovaná roční daň z vlastnictví nemovitosti přináší také větší povinnost komunikovat s daňovými úřady a případně dokládat podklady ke stanovení odhadní ceny. Podle Chorvatské daňové správy by ale měl elektronický systém výpočtu i odvolání tento proces maximálně zjednodušit.Praktické tipy pro majitele a kupující
1. Sledovat legislativní novinky: Chorvatské úřady již avizovaly, že by se sazby mohly v budoucnu indexovat dle inflace či cenového vývoje na realitním trhu.2. Zvážit účel využití nemovitosti: Rozdíl mezi 3% a 4% daní z nabytí se nezdá velký, ale z dlouhodobého hlediska může mít zásadní vliv na návratnost investice. Stejně tak je třeba počítat s roční daní z vlastnictví.
3. Poradit se s odborníkem: Před koupí nemovitosti nebo jejím zařazením do pronájmu doporučujeme konzultaci s místním daňovým poradcem či advokátem se specializací na chorvatské právo.
4. Využít slev a osvobození: V některých případech mohou úřady udělit výjimky či slevy (např. při koupi první nemovitosti v zemi, pokud je určena k trvalému bydlení).
Od 1. ledna 2025 došlo v Chorvatsku k poměrně zásadním úpravám daňového systému v oblasti nemovitostí. Reforma byla dlouho připravována a jejím cílem je zjednodušit daňovou soustavu, zvýšit příjmy do státního rozpočtu a pomoci řešit nedostatek dostupného bydlení pro domácí obyvatele.
Co se mění nejvíce?
- Daň z nabytí nemovitosti se nově liší podle typu a účelu využití (3–5 %).- Daň z příjmů z pronájmu se upravuje směrem k podpoře dlouhodobého bydlení (8 %) a zároveň omezování krátkodobých turistických pronájmů (10 %).
- Roční daň z vlastnictví nemovitosti přechází do centralizovaného systému a má diferencované sazby (0,2–0,4 % + možné navýšení).
Ať už jste zahraniční investor, který plánuje nákup rekreačního apartmánu na pobřeží, nebo domácí majitel, který zvažuje dlouhodobý pronájem, vyplatí se mít aktuální přehled o daňových povinnostech a vyhnout se případným sankcím. Nezapomeňte také sledovat pravidelně oficiální weby chorvatských úřadů a konzultovat situaci s odborníky, aby vaše investice byla co nejvýhodnější.
(Pozn.: Článek vychází z veřejně dostupných informací a legislativních dokumentů k datu vydání. Pro konkrétní právní či daňové poradenství doporučujeme vždy kontaktovat profesionála s odpovídající specializací.)
