Von der Einführung des Euro zum neuen Steuersystem
Kroatien hat den Euro zum 1. Januar 2023 als offizielle Währung eingeführt. Dieser Schritt brachte für den Immobilienmarkt und das Steuersystem eine Reihe von Änderungen mit sich, die sich in den darauffolgenden zwei Jahren allmählich bemerkbar machten. Nach Angaben des kroatischen Finanzministeriums war gerade der Zeitraum 2023–2024 entscheidend, um die umfangreiche Reform vorzubereiten, die seit dem 1. 1. 2025 gilt.Ziel der Reform war es laut der Kroatischen Steuerverwaltung (Porezna uprava) vor allem, das Steuersystem zu vereinfachen, Doppelbesteuerungen bestimmter Arten von Immobilien abzuschaffen und die Staatseinnahmen zu erhöhen. Die Reform betraf insbesondere folgende Bereiche:
Grunderwerbsteuer (früher „Steuer auf Immobilienübertragung“)
Einkommensteuer aus Vermietung von Immobilien
Jährliche Steuer auf Immobilienbesitz (neu geregelt und ausgeweitet)
Grunderwerbsteuer
Eine der wichtigsten Änderungen ist die Umwandlung der bisherigen Steuer auf Immobilienübertragung. Bis Ende 2024 galt in Kroatien ein einheitlicher Steuersatz von 3 % des Kaufpreises, und zwar für alle Arten von Immobilien, unabhängig von Alter oder Nutzungszweck. Seit dem 1. 1. 2025 gilt jedoch ein System differenzierter Steuersätze:1. Immobilien, die für dauerhaften Wohnraum vorgesehen sind: Der Steuersatz bleibt bei 3 %. Die kroatische Regierung möchte damit weiterhin die Erschwinglichkeit von Wohnraum für die Bürger fördern.
2. Immobilien, die für Freizeitzwecke oder touristische Vermietung genutzt werden: Der neue Steuersatz beträgt 4 %, da es sich um einen lukrativen Sektor handelt, der mit dem Tourismus verbunden ist.
3. Gewerbliche Immobilien (Büros, Geschäfte, Industrieanlagen): Hier steigt der Satz auf 5 %, in Anbetracht der höheren Gewinnpotenziale dieser Art von Eigentum.
Laut der Analyse der Regierung der Republik Kroatien war die Entscheidung für eine höhere Besteuerung des gewerblichen Sektors in erster Linie durch das Bestreben motiviert, zusätzliche Mittel für den Staatshaushalt zu generieren und den übermäßigen spekulativen Immobilienkauf durch ausländische Konzerne zu begrenzen.
Einkommensteuer aus Vermietung von Immobilien
Ein weiterer Aspekt der Reform ist die Änderung der Besteuerung von Mieteinnahmen (sogenannte „tax on rental income“). Ab 2025 gilt Folgendes:- Natürliche Personen, die eine Immobilie langfristig vermieten (d. h. für Wohnzwecke für mindestens 6 Monate im Jahr), profitieren von einem reduzierten Einkommensteuersatz, der von 10 % auf 8 % gesenkt wurde.
- Kurzzeitvermietungen (typischerweise an Touristen) werden nun mit 10 % besteuert, anstelle der bisherigen 8 %.
Kroatien versucht damit, dem übermäßigen Angebot an Kurzzeitmietwohnungen, vor allem in Küstenregionen, entgegenzuwirken und gleichzeitig Eigentümer zu motivieren, mehr Langzeitmietwohnungen für Einheimische anzubieten. Laut der kroatischen Wirtschaftskammer soll diese Neuerung das Angebot an Wohnungen für Einheimische erhöhen und die steigenden Mietpreise zumindest teilweise dämpfen.
Jährliche Steuer auf Immobilienbesitz
Eine gänzlich neue Regelung im kroatischen Steuersystem ist seit dem 1. 1. 2025 die jährliche Steuer auf Immobilienbesitz, die für Wohnimmobilien bisher in Form einer kommunalen Abgabe („komunale Gebühr“) an die Gemeinden gezahlt wurde. Ab sofort handelt es sich jedoch um eine zentralisierte Steuer, die zwischen Staat und den einzelnen Kommunen aufgeteilt wird. Der Steuersatz variiert je nach Art der Immobilie und ihrer Nutzung:- Wohnungen, die für den dauerhaften Wohnsitz vorgesehen sind: Basissatz 0,2 % des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr.
- Ferienwohnungen und -häuser: Basissatz 0,3 %, je nach Lage kann dieser Satz auf bis zu 0,5 % angehoben werden (z. B. in touristisch exponierten Gebieten wie Dalmatien, Istrien, Dubrovnik).
- Gewerbliche Objekte: Basissatz 0,4 % – mit der Möglichkeit einer Anpassung in Abhängigkeit von der Art der gewerblichen Tätigkeit. Ein wichtiger Faktor ist der geschätzte Immobilienwert, den das örtlich zuständige Finanzamt auf Basis von Preisübersichten und Immobilienstatistiken festlegt. Eigentümer haben die Möglichkeit, innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung des Bescheids eine Überprüfung dieses Werts zu beantragen, wenn sie der Ansicht sind, dass er zu hoch angesetzt wurde.
Auswirkungen auf Investoren und ausländische Eigentümer
Kroatien gehört zu den beliebten Zielen für Investitionen in Ferienimmobilien, insbesondere für Käufer aus Deutschland, Österreich und Tschechien. Die höhere Grunderwerbsteuer (4 % für Ferienimmobilien) und die jährliche Steuer auf Immobilienbesitz könnten die Attraktivität des Immobilienmarkts für spekulative Kurzzeitkäufe etwas verringern. Dennoch bleibt Kroatien im Vergleich zu anderen Mittelmeer-Destinationen wie Spanien oder Italien nach wie vor relativ wettbewerbsfähig, da dort einige Steuern noch höher ausfallen.Langzeitmiete vs. Kurzzeitvermietung
Der neu eingeführte höhere Steuersatz für Kurzzeitvermietung (10 %) könnte die Rentabilität von Unterkünften in touristisch attraktiven Lagen reduzieren. Andererseits kann die Senkung des Steuersatzes bei Langzeitvermietungen (8 %) ein Anreiz sein, die Vermietungsstrategie zu überdenken.Mehr Bürokratie
Die zentralisierte jährliche Steuer auf Immobilienbesitz bringt auch eine intensivere Kommunikation mit den Finanzbehörden und gegebenenfalls die Vorlage von Unterlagen zur Festlegung des geschätzten Werts mit sich. Laut der Kroatischen Steuerverwaltung soll jedoch ein elektronisches System für Berechnung und Einspruch diesen Prozess möglichst vereinfachen.Praktische Tipps für Eigentümer und Käufer
1. Überwachen Sie gesetzliche Neuerungen: Kroatische Behörden haben bereits angekündigt, dass die Steuersätze künftig entsprechend der Inflation oder der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt indexiert werden könnten.2. Nutzungszweck der Immobilie abwägen: Der Unterschied zwischen 3 % und 4 % Grunderwerbsteuer mag gering erscheinen, kann aber langfristig erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität einer Investition haben. Ebenso sollte man die jährliche Steuer auf den Immobilienbesitz berücksichtigen.
3. Konsultieren Sie einen Fachmann: Vor dem Kauf einer Immobilie oder deren Vermietung empfiehlt sich eine Beratung durch einen örtlichen Steuerberater oder Anwalt, der auf kroatisches Recht spezialisiert ist.
4. Nutzung von Vergünstigungen und Befreiungen: In einigen Fällen können Behörden Ausnahmen oder Ermäßigungen gewähren (z. B. beim Kauf der ersten Immobilie im Land, wenn diese für den dauerhaften Wohnsitz vorgesehen ist).
Seit dem 1. Januar 2025 hat Kroatien umfassende Änderungen im Steuersystem für Immobilien vorgenommen. Die Reform wurde lange vorbereitet und zielt darauf ab, das Steuersystem zu vereinfachen, die Einnahmen für den Staatshaushalt zu steigern und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung anzugehen.
Was ändert sich am meisten?
- Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nun je nach Typ und Nutzungszweck (3–5 %).- Einkommensteuer aus Vermietung wird angepasst, um langfristiges Wohnen (8 %) zu fördern und Kurzzeit-Touristenmieten (10 %) zu begrenzen.
- Jährliche Steuer auf Immobilienbesitz wird in ein zentrales System überführt und hat differenzierte Sätze (0,2–0,4 % + mögliche Erhöhungen).
Egal, ob Sie ausländischer Investor sind, der einen Ferienapartment an der Küste erwerben möchte, oder einheimischer Eigentümer, der über eine Langzeitvermietung nachdenkt – es lohnt sich, stets einen aktuellen Überblick über die Steuerpflichten zu behalten und mögliche Sanktionen zu vermeiden. Vergessen Sie nicht, regelmäßig die offiziellen Websites der kroatischen Behörden zu konsultieren und sich von Experten beraten zu lassen, damit Ihre Investition so rentabel wie möglich bleibt.
(Hinweis: Dieser Artikel basiert auf öffentlich zugänglichen Informationen und Rechtsdokumenten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Für konkrete rechtliche oder steuerliche Beratung wenden Sie sich bitte immer an einen Fachmann mit entsprechender Spezialisierung.)
