Was ist Kategorisierung eigentlich?
Jedes Haus oder Wohnung in Kroatien muss vor der Vermietung ein behördliches Genehmigungsverfahren (sog. Kategorisierung) durchlaufen, bei dem unter anderem die maximale Anzahl der unterzubringenden Personen in der Wohnung festgelegt wird. Die Kategorisierung kann man sich vereinfacht als den Besuch eines kroatischen Beamten vorstellen, der den Zustand und die Ausstattung des Eigentums bewertet und die entsprechende Sternenzahl vergibt. Überraschenderweise gibt es große Unterschiede zwischen Neubauten und älteren Gebäuden.Warum ist das so?
Strategische Entscheidung der kroatischen Behörden ist es, Ordnung auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen. Inoffiziell wissen wir, dass es großen Druck auf die Beamten gibt, die die Kategorisierung von Immobilien bestimmen, so streng wie möglich zu sein und neben dem Gesamteindruck auch auf das Aussehen und sogar die Ästhetik zu achten.Wenn Sie sich die Buchungsportale (z.B. AirBnB oder Booking.com) ansehen, die Unterkünfte in Kroatien anbieten, werden Sie bemerken, dass alles in Kroatien unter dem Begriff "Apartment" vermietet wird. Besonders verwirrend ist die Situation bei 3-Sterne-Apartments, von denen es die meisten gibt und zwischen denen es dramatische Unterschiede gibt.
Mit 3 Sternen gibt es luxuriöse, neu renovierte, voll ausgestattete Apartments, die wegen irgendeinem kleinen Detail nicht mehr Sterne bekommen haben, aber auch Garçonnières in Garagen mit Möbeln aus den 70er Jahren.
Und um es noch komplizierter zu machen, erfahren wir inoffiziell, dass einige Tourismusverbände lockerer sind als andere, sodass das, was in Dubrovnik funktioniert, nicht in Zadar oder Zagreb funktioniert und umgekehrt.
Der Unterschied ist nicht nur regional und bei alten und neuen Immobilienbesitzern, sondern es gibt auch einen großen Unterschied, ob Sie eine Wohnung in einem bestehenden Gebäude einrichten oder ein neues bauen.
Aktuelle Vorschriften des Tourismusministeriums
Wenn Eigentümer von Neubauten 4 Sterne erhalten möchten, müssen sie zum Beispiel: viel größere Betten, größere Badezimmer, generell mehr Fläche haben als zum Beispiel diejenigen, die dieselbe Wohnung in einem bestehenden Gebäude umbauen.Wenn Sie also in diesem Jahr auch eine Wohnung in einem Neubau einrichten und kategorisieren möchten, muss sie größer sein als in einem alten Gebäude, und zwar um 3 bis sogar 18,5 Quadratmeter, je nach Anzahl der Zimmer und gewünschter Kategorie. Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung in einem bestehenden Gebäude renovieren und 4 Sterne haben möchten, muss eine Einheit mit zwei Schlafzimmern mindestens 53,5 Quadratmeter groß sein, in einem Neubau mindestens 64 Quadratmeter. Dasselbe 5-Sterne-Apartment in einem alten Gebäude kann 66,5 Quadratmeter groß sein und in einem neuen mindestens 74 Quadratmeter. Der Unterschied bei den Flächen eines Dreizimmer-Apartments ist sogar noch dramatischer, wo der Unterschied bis zu 18,5 Quadratmeter beträgt.
Was ist der Unterschied bei der Ausstattung und den Möbeln?
Zunächst ist der größte Unterschied in den Betten und der Tatsache, dass in Neubauten eine Klimaanlage auch für 3-Sterne-Einrichtungen obligatorisch ist. Bei Wohnungen in bestehenden Gebäuden ist ein Einzelbett mit den Maßen 80x190 cm erlaubt, in Neubauten sind die Mindestmaße für Zwei- und Drei-Sterne-Unterkünfte 100x200 cm und für 4- und 5-Sterne-Unterkünfte 110x210 cm!Ein Doppelbett in bestehenden Gebäuden für 2 und 3 Sterne kann 140×190 cm groß sein, für 4 Sterne 160×190 cm und 160×200 cm für fünf Sterne. Bei Neubauten müssen Doppelbetten deutlich größer sein - für 3 Sterne 160x200 cm, für 4 Sterne 180x210 cm und für 5 Sterne 200x210 cm sein.
Für Eigentümer von Neubauten ist die Kategorisierung sehr streng.
Was ist aber der grundsätzliche Unterschied zwischen 3 und 4 Sternen? In der Praxis groß oder auch keiner. Genauso wie der Unterschied zwischen 4 und 5 Sternen, sogar in Hotels. Aber lassen Sie uns sehen, was die aktuelle kroatische Rechtsprechung über die Kategorisierung von Wohnungen und Ferienhäusern sagt.Die größten Unterschiede zwischen den Sternen betreffen die Fläche der einzelnen Räume, die Anzahl der Badezimmer und Toiletten sowie einige Elemente der Elektroinstallation, wie z.B. Fernseher, Internet, Klimaanlage usw. Ein Apartment mit zwei Zimmern für 3 Sterne benötigt nur ein Badezimmer, während für 4 Sterne ein Badezimmer und eine separate Toilette benötigt werden. Für 5 Sterne muss jedes Zimmer über ein eigenes Bad verfügen, und bei Wohnungen in Neubauten ist die Größe der Badezimmer genau vorgegeben.
In einigen Teilen Kroatiens besteht Wert auf einen Kleiderständer, anderswo wird auf einen klassischen Kleiderschrank mit allen geschlossenen Seiten bestanden.
Obwohl es in den Vorschriften nicht klar definiert ist, ist die (inoffizielle) Interpretation der Mitarbeiter der Kategorisierungskommission so, dass für 3 Sterne ein Schreibtisch oder ein Frisiertisch pro Wohnung ausreicht, während für 4 Sterne in jedem Zimmer ein Tisch mit Stuhl und in jedem Zimmer ein Ganzkörperspiegel benötigt wird.
Auch für 3 Sterne muss neben jedem Bett ein Teppich sein, und bei allen Kategorien ein Mülleimer in jedem Zimmer.
Das Gleiche gilt für die Sitzplätze. Es stellt sich heraus, dass für vier Personen in einer 4-Sterne-Wohnung 16 Sitzplätze benötigt werden, wenn man die Stühle am Esstisch, die Tische in jedem Zimmer, das Sofa, die Sitze auf dem Balkon oder der Terrasse mitzählt.
Viele Menschen würden es nicht einmal in Betracht ziehen, aber es ist Pflicht, dass jede 4- und 5-Sterne-Wohnung auf jeder Seite des Bettes einen Hauptschalter für das Raumlicht hat. Für 5 Sterne ist es wichtig, dass jede Wohnung einen Schalter am Eingang zum Gebäude, neben dem Bett und für das Badezimmer hat.
Es gibt viele Dinge, die auf der Liste stehen, in der Praxis sind jedoch viele von ihnen nicht einmal in Hotels verfügbar. Vorschriften sind jedoch Vorschriften.
Tatsächlich ist es egal, wie Ihre Wohnung kategorisiert wird und ob Ihr Gebäude mit 3 oder 4 Sternen gekennzeichnet ist. Was auch wichtig ist, ist, ob Sie den Gästen gefallen und ob Sie eine gute Auslastung haben oder nicht. Viel wichtiger ist es, an der Einstellung zu den Gästen, an der Sauberkeit, am Design, an der besseren Ausstattung, an kleinen Aufmerksamkeiten und an einer qualitativ hochwertigen Buchungsseite oder Agentur zu arbeiten.
Links zum kroatischen Gesetz: Tourismusministerium
