Immobilienpreise in Kroatien 2025 und was 2026 zu erwarten ist
Kurze Zusammenfassung für Eilige:- Die Preise steigen weiter. Im 1. Quartal 2025 +13,1 % im Jahresvergleich (Neubauten +14,3 %, Bestandsimmobilien +12,7 %). Zagreb +12,9 %, Adria +11,3 %. (Quelle: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Neue Immobiliensteuer ab 1. 1. 2025. Gilt für die meisten Zweitwohnungen und leerstehenden Objekte: 0,60–8,00 €/m²/Jahr, die Gemeinde legt den Satz fest. Hauptwohnsitz und langfristige Vermietung (≥10 Monate/Jahr) sind befreit. (Quelle: Porezna uprava)
- Grunderwerbsteuer bleibt bei 3 %. Beim Kauf einer Neubauimmobilie gilt die MwSt. von 25 %. (Quelle: Porezna uprava)
- Neu für Ersterwerber: Der Staat erstattet 100 % der Grunderwerbsteuer und bis zu 50 % der MwSt. (abhängig von Größe und regionalem Preisniveau). Gilt für Verträge ab 1. 1. 2025. (Quelle: MPGI)
- Marktaktivität kühlte ab: Im 1. Halbjahr 2025 ca. 57.095 Transaktionen (−15 % im Jahresvergleich). (Quelle: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Preise kennen (noch) keine Bremse
Das Statistikamt DZS meldet im 1. Quartal 2025 einen weiteren starken Anstieg: HPI +13,1 % im Jahresvergleich. Zagreb hält das Tempo, die Adria (Istrien, Kvarner, Dalmatien) wächst zweistellig – getrieben durch begrenzte Neubauten und hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen. Neubauten sind besonders dynamisch (+14,3 %), da Baukosten und geringe Projektvolumen die Preise nach oben treiben. (Quelle: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Das makroökonomische Umfeld bremst jedoch: Die Kroatische Nationalbank prognostiziert ein BIP-Wachstum von ~3 % für 2025–2026 – moderat, kein „Boom“. Kombination aus höheren Preisen und neuer Steuer bremste die Transaktionen. (Quelle: HNB – makroökonomische Projektionen 2025/26)
2) Steuern 2025: neue Pflichten, neue Entlastungen
Neue Immobiliensteuer (ab 1. 1. 2025)
- Umfang: Hauptwohnsitz und langfristige Vermietung (≥10 Monate/Jahr) sind befreit; besteuert werden vor allem Freizeit- und Leerobjekte. (Quelle: Porezna uprava)
- Höhe: 0,60–8,00 €/m²/Jahr der Nutzfläche; der Satz wird von der Gemeinde beschlossen. 80 % der Einnahmen bleiben bei der Gemeinde, 20 % bei der Gespanschaft. (Quelle: Porezna uprava)
- Ziel: Steuerlast von Arbeit auf Eigentum verlagern, Leerstände reduzieren, langfristige Vermietung fördern. (Quelle: Reuters)
Grunderwerbsteuer und MwSt.
- Kauf von Bestandsimmobilien: 3 % des Marktwerts (unverändert). (Quelle: Porezna uprava)
- Neubauten: 25 % MwSt. (Standardsatz) beim Kauf vom Bauträger. (Quelle: Porezna uprava)
Förderung für Ersterwerber
- Rückkehr der Entlastung: 100 % Rückerstattung der Grunderwerbsteuer und bis zu 50 % der MwSt. bei Neubauten (abhängig von Größe und Preisniveau; Altersgrenze 45 Jahre). Gilt rückwirkend ab 1. 1. 2025. (Quelle: MPGI)
3) Marktaktivität: weniger Deals, selektivere Nachfrage
Laut Steuerverwaltung gab es im 1. Halbjahr 2025 rund 57.095 Transaktionen, ~−15 % zum Vorjahr. Am stärksten sparen Käufer bei Häusern und Ferienobjekten; gute Wohnungen in Toplagen verkaufen sich weiterhin, jedoch selektiver. (Quelle: HRT, Porezna uprava)4) Ausblick 2026: drei realistische Szenarien
- Basisszenario: Preise +3–6 % landesweit, Adria +4–7 %, Zagreb +2–5 %. Langfristige Vermietung wird durch Steuerbefreiung stabilisiert. (Quelle: HNB)
- Szenario „hohe Steuersätze“: leichter Preisrückgang bei reinen Freizeitobjekten in kleineren Gemeinden. Kurzzeitvermietungen unter Druck; Teilverlagerung in Langzeitvermietung. (Quelle: Reuters)
- Szenario „milde Sätze + starke Saison“: zweistelliges Wachstum bei seltenen Neubauten in Premiumlagen an der Küste.
5) Istrien (Pula, Rovinj, Poreč): Zahlen und Realität
Die Adria verzeichnete im 1. Quartal 2025 ein Wachstum von 11,3 % im Jahresvergleich. Istrien profitiert von Eurozone, Schengen und guter Erreichbarkeit aus Slowenien und Italien. Begrenztes Angebot an Baugrund und Neubauten hält die Preise hoch, auch wenn die Transaktionen rückläufig sind. (Quelle: DZS – regionale Daten, 1Q/2025)6) Immobilienpreise 2025/26 – SEO-Trends
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7) FAQ
Muss ich die neue Immobiliensteuer zahlen, wenn ich in der Wohnung dauerhaft wohne?Nein. Hauptwohnsitz und langfristige Vermietung (≥10 Monate/Jahr, gemeldet bei der Steuerbehörde) sind befreit. (Quelle: Porezna uprava)
Wie hoch ist die Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
3 % des Marktwerts. Bei Neubauten gilt die MwSt. von 25 %. (Quelle: Porezna uprava)
Ich bin Ersterwerber. Bekomme ich etwas zurück?
Ja: 100 % der Grunderwerbsteuer und bis zu 50 % der MwSt. Rückerstattung. Antrag bei APN bis 24 Monate nach Kaufvertrag. (Quelle: MPGI)
Sinken die Preise für Apartments am Meer wegen der neuen Steuer?
In Gemeinden mit hohen Sätzen kann es Korrekturen geben. Premium-Objekte direkt am Meer behalten meist ihr Wachstum. (Quelle: Porezna uprava)
8) Was bedeutet das für Käufer und Investoren
- Kauf für Eigennutzung: Nutze Rückerstattung für Ersterwerber, prüfe Limits und Fristen bei APN. Bei Neubau: bis zu 50 % MwSt. zurück.
- Kauf als Zweitwohnung: Erkundige dich nach dem lokalen Steuersatz; kalkuliere feste Jahreskosten pro m².
- Vermietung: Langfristige Vermietung (≥10 Monate) eliminiert die neue Steuer und stabilisiert Cashflow; Kurzzeitvermietungen geraten unter Druck.
