Ceny nemovitostí v Chorvatsku 2025 a co čekat v roce 2026
Krátké shrnutí pro netrpělivé:- Ceny dál rostou. V 1Q/2025 meziročně +13,1 % (novostavby +14,3 %, starší byty/domy +12,7 %). Záhřeb +12,9 %, Jadran +11,3 %. (Zdroj: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Nová daň z nemovitosti od 1. 1. 2025. Platí na většinu druhých domů a prázdných bytů: 0,60–8,00 €/m²/rok, sazbu určuje obec. Bydliště (trvalé užívání) a dlouhodobý nájem (≥10 měsíců/rok) jsou osvobozeny. (Zdroj: Porezna uprava)
- Daň z převodu nemovitosti (při koupi z druhé ruky) zůstává 3 %. U novostaveb se uplatňuje DPH 25 %. (Zdroj: Porezna uprava)
- Nově pro první bydlení: stát vrací 100 % daně z převodu a až 50 % DPH (limity dle metráže a lokálních cen). Platí pro kupní smlouvy/užívání od 1. 1. 2025. (Zdroj: MPGI)
- Aktivita trhu ochladla: 1. pol. 2025 cca 57 095 transakcí (−15 % r/r). (Zdroj: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Ceny, které (zatím) neznají brzdu
Chorvatský statistický úřad hlásí v 1. čtvrtletí 2025 pokračování silného růstu: HPI +13,1 % r/r. Záhřeb drží tempo, ale Jadran (Istrie, Kvarner a Dalmácie) roste dvojciferně, tažený nedostatkem kvalitních novostaveb a poptávkou po „druhých domovech“ u moře. Novostavby jsou dynamické (+14,3 % r/r), protože stavební náklady a malé povolené objemy nových projektů tlačí ceny nahoru. (Zdroj: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Makroprostředí je přitom spíš „na brzdě“ – HNB ve svých projekcích vidí růst HDP ~3 % v letech 2025–2026, což je umírněné, nikoli „boom“. Kombinace slabšího růstu, vyšších cen a nové daně logicky přibrzdila transakce. (Zdroj: HNB – makroekonomické projekce 2025/26)
2) Daně v roce 2025: nové povinnosti, nové úlevy
Nová daň z nemovitosti (od 1. 1. 2025)
- Rozsah: stálé bydlení a dlouhodobý nájem (≥10 měsíců/rok) jsou osvobozeny; zdaňuje se zejména rekreační a prázdné bydlení. (Zdroj: Porezna uprava)
- Výše: 0,60–8,00 €/m²/rok z užitné plochy; konkrétní sazbu schvaluje město/obec. 80 % výnosu zůstává obci, 20 % župě. (Zdroj: Porezna uprava)
- Cíl: přesměrovat daňové zatížení z práce na majetek, omezit „prázdné byty“ a motivovat dlouhodobý nájem. (Zdroj: Reuters)
Daň při koupi a DPH
- Převod z druhé ruky: 3 % z tržní hodnoty (beze změny). (Zdroj: Porezna uprava)
- Novostavby: DPH 25 % (standardní sazba) – u developerů plátců DPH. (Zdroj: Porezna uprava)
Podpora „prvního bydlení“
- Vrací se úlevy místo APN: povinný 100% refund daně z převodu a až 50% refund DPH u novostaveb (limity podle metráže a lokální průměrné ceny; věk do 45 let). Platí zpětně od 1. 1. 2025. (Zdroj: MPGI)
3) Aktivita trhu: méně obchodů, více selektivní poptávka
Porezná eviduje za 1. pol. 2025 cca 57 095 kupoprodaj; to je ~−15 % r/r. Nejvíc se šetří u domů a rekreačních objektů, byty na dobrých adresách se prodávají dál – jen je kupující pečlivěji vybírají. (Zdroj: HRT, Porezna uprava)4) Výhled 2026: tři realistické scénáře
- Základní scénář: ceny +3–6 % celonárodně, Jadran +4–7 %, Záhřeb +2–5 %. Motivace k dlouhodobým pronájmům díky osvobození od nové daně stabilizuje činžáky ve městech. (Zdroj: HNB)
- Scénář „obce utáhnou šrouby“: lehký pokles cen u čistě rekreačních second-home segmentů v menších obcích. Výnosy z krátkodobých pronájmů pod tlakem; přesun části nabídky do dlouhodobého nájmu. (Zdroj: Reuters)
- Scénář „měkké sazby + silná sezóna“: pokračování dvojciferného růstu u vzácných novostaveb u vody v prémiových lokalitách.
5) Istrie (Pula, Rovinj, Poreč): co říkají čísla a realita
Jadran rostl v 1Q/2025 o 11,3 % r/r. Istrie těží z eurozóny, Schengenu, dálnice do Itálie a Slovinska a silné poptávky po vilách a apartmánech u moře. Nabídka kvalitních stavebních pozemků a povolení je omezená, což drží ceny vysoko i při nižším počtu transakcí. (Zdroj: DZS – regionální data, 1Q/2025)6) Ceny nemovitostí pro rok 2025/26
- ceny nemovitostí Chorvatsko 2025, ceny bytů Záhřeb, Istrie nemovitosti / Istra nekretnine, apartmány u moře na prodej, pozemek u moře Chorvatsko
- daň z nemovitosti Chorvatsko 2025, porez na nekretnine 2025, daň z převodu 3 %, DPH novostavba 25 %, povrat poreza prva nekretnina, PDV povrat novogradnja
- hypotéka Chorvatsko, stambeni kredit 2025, APN vs. refund daní, úrokové sazby hypoték HR
7) FAQ
Platím novou daň z nemovitosti, když v bytě trvale bydlím?Ne. Trvalé bydlení a dlouhodobý nájem (≥10 měsíců/rok, smlouva nahlášená Porezné) jsou osvobozeny. (Zdroj: Porezna uprava)
Kolik je daň při koupi z druhé ruky?
3 % z tržní hodnoty. U novostaveb se neuplatní převodní daň, ale DPH 25 %. (Zdroj: Porezna uprava)
Jsem „first-time buyer“. Dostanu něco zpět?
Ano: 100 % daně z převodu a až 50 % DPH. Žádat lze u APN do 24 měsíců od uzavření kupní. (Zdroj: MPGI)
Klesnou ceny apartmánů u moře kvůli nové dani?
Lokálně mohou korigovat objekty čistě k rekreaci v obcích s vyšší sazbou. Prémiové nemovitosti u vody si ale často drží růst. (Zdroj: Porezna uprava)
8) Co z toho plyne pro kupující a investory
- Kupujete pro sebe? Sleduj refundy pro první bydlení, limity a lhůty APN. U novostavby si spočítej DPH − 50 %.
- Kupuješ druhý domov u moře? Zjisti sazbu obce pro daň z nemovitosti; počítej s ročním nákladem €/m².
- Pronájem: dlouhý nájem (≥10 měsíců) eliminuje novou daň a stabilizuje cash-flow; krátkodobý pronájem bude pod tlakem.
