Cene nepremičnin na Hrvaškem 2025 in kaj pričakovati v 2026
Kratek povzetek za neučakane:- Cene še naprej rastejo. V Q1/2025 +13,1 % leto/leto (novogradnje +14,3 %, rabljene nepremičnine +12,7 %). Zagreb +12,9 %, Jadran +11,3 %. (Vir: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Nov davek na nepremičnine od 1.1.2025. Velja za večino drugih domov in praznih stanovanj: 0,60–8,00 €/m²/leto, stopnjo določi občina. Glavno prebivališče in dolgoročni najem (≥10 mesecev/leto) sta oproščena. (Vir: Porezna uprava)
- Davek na promet nepremičnin ostaja 3 %. Pri novogradnjah velja DDV 25 %. (Vir: Porezna uprava)
- Novost za prve kupce: povračilo 100 % davka na promet in do 50 % DDV (omejitve glede na kvadraturo in lokalne cene). Velja od 1.1.2025. (Vir: MPGI)
- Tržna aktivnost ohlajena: v 1. polletju 2025 približno 57.095 transakcij (−15 % l/l). (Vir: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Cene, ki (še) ne poznajo zavore
Hrvaški statistični urad v Q1/2025 beleži nadaljnjo močno rast: HPI +13,1 % l/l. Zagreb drži tempo, Jadran (Istra, Kvarner, Dalmacija) raste dvomestno – zaradi pomanjkanja novogradenj in velikega povpraševanja po drugih domovih. Novogradnje so posebej dinamične (+14,3 %), ker visoki stroški gradnje in omejen obseg projektov potiskajo cene navzgor. (Vir: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Makro okolje je zmerno – HNB napoveduje rast BDP ~3 % v letih 2025–2026. Kombinacija višjih cen in novega davka je logično upočasnila transakcije. (Vir: HNB – makroekonomske projekcije 2025/26)
2) Davki 2025: nove obveznosti, nove olajšave
Nov davek na nepremičnine (od 1.1.2025)
- Obseg: glavno prebivališče in dolgoročni najem (≥10 mesecev/leto) sta oproščena; obdavčene so počitniške hiše in prazna stanovanja. (Vir: Porezna uprava)
- Višina: 0,60–8,00 €/m²/leto uporabne površine; stopnjo določi občina. 80 % prihodkov ostane občini, 20 % županiji. (Vir: Porezna uprava)
- Cilj: prerazporeditev davčne obremenitve z dela na premoženje, zmanjšanje praznih stanovanj in spodbujanje dolgoročnega najema. (Vir: Reuters)
Davek na promet in DDV
- Rabljene nepremičnine: 3 % tržne vrednosti (brez sprememb). (Vir: Porezna uprava)
- Novogradnje: DDV 25 % pri nakupu od investitorja. (Vir: Porezna uprava)
Spodbude za prve kupce
- Namesto APN: obvezno povračilo 100 % davka na promet in do 50 % DDV za novogradnje (omejitve glede na kvadraturo in cene; starost do 45 let). Velja retroaktivno od 1.1.2025. (Vir: MPGI)
3) Aktivnost trga: manj poslov, bolj selektivno povpraševanje
Porezna beleži v 1. polletju 2025 cca 57.095 transakcij, ~−15 % v primerjavi z letom prej. Največ se varčuje pri hišah in počitniških objektih; kakovostna stanovanja na dobrih lokacijah se še vedno prodajajo – le bolj premišljeno. (Vir: HRT, Porezna uprava)4) Napoved 2026: trije realni scenariji
- Osnovni scenarij: cene +3–6 % nacionalno, Jadran +4–7 %, Zagreb +2–5 %. Dolgoročni najem stabiliziran z oprostitvijo davka. (Vir: HNB)
- Scenarij »visoke stopnje«: blag padec cen pri počitniških hišah v manjših občinah; kratkoročni najem pod pritiskom; prehod na dolgoročni najem. (Vir: Reuters)
- Scenarij »blage stopnje + močna sezona«: nadaljnja dvomestna rast pri redkih novogradnjah ob morju v premium lokacijah.
5) Istra (Pula, Rovinj, Poreč): številke in realnost
Jadran je v Q1/2025 zrasel za 11,3 % l/l. Istra koristi evroobmočje, Schengen in bližino Italije in Slovenije. Omejena ponudba zemljišč in dovoljenj ohranja cene visoke kljub manjšemu številu transakcij. (Vir: DZS – regionalni podatki, 1Q/2025)6) SEO ključne besede 2025/26
- cene nepremičnin Hrvaška 2025, cene stanovanj Zagreb, Istra nepremičnine, apartmaji ob morju Hrvaška, zemljišče ob morju Hrvaška
- davek na nepremičnine Hrvaška 2025, davek na promet 3 %, DDV novogradnja 25 %, povračilo davka prva nepremičnina, PDV povrat novogradnja
- hipoteka Hrvaška, stambeni kredit 2025, APN vs. davčne olajšave, obrestne mere hipotek Hrvaška
7) FAQ
Ali plačam novi davek na nepremičnine, če stalno živim v stanovanju?Ne. Glavno prebivališče in dolgoročni najem (≥10 mesecev/leto, prijavljeno Porezni) sta oproščena. (Vir: Porezna uprava)
Kolikšen je davek pri nakupu rabljene nepremičnine?
3 % tržne vrednosti. Pri novogradnjah velja DDV 25 %. (Vir: Porezna uprava)
Sem »first-time buyer«. Ali dobim povračilo?
Da: 100 % davka na promet in do 50 % DDV. Zahtevek pri APN v 24 mesecih od nakupa. (Vir: MPGI)
Ali bodo cene apartmajev ob morju padle zaradi novega davka?
V občinah z višjimi stopnjami je možna korekcija. Premium objekti ob morju večinoma ohranjajo rast. (Vir: Porezna uprava)
8) Kaj to pomeni za kupce in investitorje
- Kupujete zase: izkoristite povračila za prvo nepremičnino, preverite omejitve in roke APN. Pri novogradnjah do 50 % povračila DDV.
- Kupujete drugi dom: preverite lokalno stopnjo davka; računajte na letni strošek €/m².
- Za oddajo: dolgoročni najem (≥10 mesecev) odpravi novi davek in stabilizira prihodke; kratkoročni najem pod pritiskom.
