Cijene nekretnina u Hrvatskoj 2025. i što očekivati 2026.
Kratak sažetak za nestrpljive:- Cijene i dalje rastu. U Q1/2025 +13,1 % na godišnjoj razini (novogradnje +14,3 %, rabljene nekretnine +12,7 %). Zagreb +12,9 %, Jadran +11,3 %. (Izvor: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Novi porez na nekretnine od 1. 1. 2025. Primjenjuje se na većinu drugih domova i praznih stanova: 0,60–8,00 €/m²/god., stopu određuje općina. Glavno prebivalište i dugoročni najam (≥10 mjeseci/god.) su oslobođeni. (Izvor: Porezna uprava)
- Porez na promet nekretnina ostaje 3 %. Za novogradnje se primjenjuje PDV od 25 %. (Izvor: Porezna uprava)
- Novo za kupce prve nekretnine: povrat 100 % poreza na promet i do 50 % PDV-a (ograničenja prema kvadraturi i lokalnim cijenama). Vrijedi od 1. 1. 2025. (Izvor: MPGI)
- Tržišna aktivnost oslabila: u prvom polugodištu 2025. oko 57.095 transakcija (−15 % g/g). (Izvor: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Cijene koje (još) ne poznaju kočnicu
DZS u Q1/2025 bilježi daljnji snažan rast: HPI +13,1 % g/g. Zagreb drži tempo, dok Jadran (Istra, Kvarner, Dalmacija) raste dvoznamenkasto – zbog manjka kvalitetnih novogradnji i velike potražnje za drugim domovima. Novogradnje su posebno dinamične (+14,3 %) zbog visokih građevinskih troškova i malog broja projekata. (Izvor: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Makrookruženje je umjereno – HNB predviđa rast BDP-a od ~3 % u 2025.–2026., što je stabilno, ali ne i „boom“. Kombinacija viših cijena i novog poreza usporila je broj transakcija. (Izvor: HNB – makroekonomske projekcije 2025/26)
2) Porezi 2025: nove obveze, nove olakšice
Novi porez na nekretnine (od 1. 1. 2025.)
- Opseg: glavno prebivalište i dugoročni najam (≥10 mjeseci/god.) oslobođeni su; oporezuje se rekreacijski i prazan prostor. (Izvor: Porezna uprava)
- Visina: 0,60–8,00 €/m²/god. korisne površine; stopu određuje općina. 80 % prihoda ostaje općini, 20 % županiji. (Izvor: Porezna uprava)
- Cilj: prebaciti porezno opterećenje s rada na imovinu, smanjiti prazne stanove i potaknuti dugoročni najam. (Izvor: Reuters)
Porez na promet i PDV
- Rabljene nekretnine: 3 % tržišne vrijednosti (bez promjena). (Izvor: Porezna uprava)
- Novogradnje: PDV 25 % (standardna stopa) kod kupnje od investitora. (Izvor: Porezna uprava)
Poticaji za kupce prve nekretnine
- Umjesto APN-a: obvezni povrat 100 % poreza na promet i do 50 % PDV-a za novogradnje (ograničenja prema kvadraturi i prosječnim cijenama; dob do 45 g.). Primjenjuje se retroaktivno od 1. 1. 2025. (Izvor: MPGI)
3) Aktivnost tržišta: manje kupoprodaja, selektivna potražnja
Porezna uprava bilježi u 1. polugodištu 2025. oko 57.095 kupoprodaja, što je ~−15 % u odnosu na prošlu godinu. Najviše se štedjelo na kućama i vikendicama; kvalitetni stanovi u dobrim lokacijama i dalje se prodaju, ali uz pažljiviji odabir. (Izvor: HRT, Porezna uprava)4) Prognoza 2026: tri realna scenarija
- Osnovni scenarij: cijene +3–6 % nacionalno, Jadran +4–7 %, Zagreb +2–5 %. Dugoročni najam stabiliziran oslobađanjem od poreza. (Izvor: HNB)
- Scenarij „visoke stope“: blagi pad cijena rekreacijskih objekata u manjim općinama; kratkoročni najam pod pritiskom; prelazak na dugoročni najam. (Izvor: Reuters)
- Scenarij „blage stope + jaka sezona“: nastavak dvoznamenkastog rasta kod rijetkih novogradnji uz more u premium lokacijama.
5) Istra (Pula, Rovinj, Poreč): brojke i realnost
Jadran je u Q1/2025 rastao 11,3 % g/g. Istra profitira od članstva u eurozoni, Schengenu i dobre povezanosti sa Slovenijom i Italijom. Ograničena ponuda zemljišta i dozvola održava cijene visokima unatoč manjem broju transakcija. (Izvor: DZS – regionalni podaci, 1Q/2025)6) SEO ključne riječi 2025/26
- cijene nekretnina Hrvatska 2025, cijene stanova Zagreb, Istra nekretnine / Istra real estate, apartmani na moru prodaja, zemljište na moru Hrvatska
- porez na nekretnine Hrvatska 2025, porez na promet nekretnina 3 %, PDV novogradnja 25 %, povrat poreza prva nekretnina, PDV povrat novogradnja
- hipoteka Hrvatska, stambeni kredit 2025, APN vs. porezne olakšice, kamate na stambene kredite Hrvatska
7) FAQ
Plaćam li novi porez na nekretnine ako stalno živim u stanu?Ne. Glavno prebivalište i dugoročni najam (≥10 mjeseci/god., prijavljeno Poreznoj upravi) su oslobođeni. (Izvor: Porezna uprava)
Koliki je porez pri kupnji rabljene nekretnine?
3 % tržišne vrijednosti. Za novogradnje vrijedi PDV 25 %. (Izvor: Porezna uprava)
Prvi sam kupac. Dobivam li povrat?
Da: povrat 100 % poreza na promet i do 50 % PDV-a. Zahtjev se podnosi APN-u u roku 24 mjeseca od kupnje. (Izvor: MPGI)
Hoće li novi porez sniziti cijene apartmana na moru?
U općinama s višim stopama moguća je korekcija. Premium objekti uz more uglavnom zadržavaju rast. (Izvor: Porezna uprava)
8) Što to znači za kupce i investitore
- Kupnja za vlastite potrebe: iskoristite povrat poreza za prvu nekretninu, provjerite limite i rokove APN-a. Za novogradnje povrat do 50 % PDV-a.
- Kupnja druge nekretnine: provjerite lokalnu poreznu stopu; uračunajte godišnji trošak €/m².
- Iznajmljivanje: dugoročni najam (≥10 mjeseci) uklanja novi porez i stabilizira prihode; kratkoročni najam pod pritiskom.
