Ceny nehnuteľností v Chorvátsku 2025 a čo očakávať v roku 2026
Krátke zhrnutie pre netrpezlivých:- Ceny ďalej rastú. V Q1/2025 medziročne +13,1 % (novostavby +14,3 %, staršie byty/domy +12,7 %). Záhreb +12,9 %, Jadran +11,3 %. (Zdroj: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Nová daň z nehnuteľností od 1. 1. 2025. Platí pre väčšinu druhých domov a prázdnych bytov: 0,60–8,00 €/m²/rok, sadzbu určuje obec. Trvalé bývanie a dlhodobý prenájom (≥10 mesiacov/rok) sú oslobodené. (Zdroj: Porezna uprava)
- Daň z prevodu nehnuteľností ostáva 3 %. Pri novostavbách sa uplatňuje DPH 25 %. (Zdroj: Porezna uprava)
- Novinka pre prvé bývanie: štát vracia 100 % dane z prevodu a až 50 % DPH (limity podľa rozlohy a lokálnych cien). Platí od 1. 1. 2025. (Zdroj: MPGI)
- Trh ochladol: v 1. polroku 2025 približne 57 095 transakcií (−15 % r/r). (Zdroj: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Ceny, ktoré (zatiaľ) nepoznajú brzdu
Chorvátsky štatistický úrad hlási v Q1/2025 ďalší silný rast: HPI +13,1 % r/r. Záhreb drží tempo, Jadran (Istria, Kvarner, Dalmácia) rastie dvojciferne – kvôli nedostatku kvalitných novostavieb a vysokej dopytovej sile pri druhých domovoch. Novostavby sú najdynamickejšie (+14,3 %), keďže stavebné náklady a obmedzený počet projektov tlačia ceny nahor. (Zdroj: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Makroprostredie je však skôr mierne – HNB predpokladá rast HDP ~3 % v rokoch 2025–2026, čo je stabilné, nie však „boom“. Kombinácia vyšších cien a novej dane logicky spomalila transakcie. (Zdroj: HNB – makroekonomické projekcie 2025/26)
2) Dane 2025: nové povinnosti, nové úľavy
Nová daň z nehnuteľností (od 1. 1. 2025)
- Rozsah: trvalé bývanie a dlhodobý prenájom (≥10 mesiacov/rok) sú oslobodené; zdaňuje sa najmä rekreačné a prázdne bývanie. (Zdroj: Porezna uprava)
- Výška: 0,60–8,00 €/m²/rok úžitkovej plochy; sadzbu určuje obec. 80 % výnosu zostáva obci, 20 % župe. (Zdroj: Porezna uprava)
- Cieľ: presunúť daňové zaťaženie z práce na majetok, obmedziť prázdne byty a podporiť dlhodobý prenájom. (Zdroj: Reuters)
Daň z prevodu a DPH
- Prevod pri starších nehnuteľnostiach: 3 % z trhovej hodnoty (bez zmeny). (Zdroj: Porezna uprava)
- Novostavby: DPH 25 % (štandardná sadzba) pri kúpe od developera. (Zdroj: Porezna uprava)
Podpora pre prvé bývanie
- Namiesto APN: povinný 100 % refund dane z prevodu a až 50 % refund DPH pri novostavbách (limity podľa rozlohy a cien; vek do 45 rokov). Platí spätne od 1. 1. 2025. (Zdroj: MPGI)
3) Aktivita trhu: menej obchodov, selektívny dopyt
Porezna uprava eviduje v 1. polroku 2025 cca 57 095 prevodov, čo je ~−15 % oproti minulému roku. Najviac sa šetrilo na domoch a rekreačných objektoch; kvalitné byty v dobrých lokalitách sa predávajú ďalej – len si kupujúci viac vyberajú. (Zdroj: HRT, Porezna uprava)4) Prognóza 2026: tri realistické scenáre
- Základný scenár: ceny +3–6 % národne, Jadran +4–7 %, Záhreb +2–5 %. Dlhodobý prenájom stabilizovaný oslobodením od dane. (Zdroj: HNB)
- Scenár „vyššie sadzby“: mierny pokles cien rekreačných objektov v menších obciach; krátkodobý prenájom pod tlakom; presun do dlhodobých nájmov. (Zdroj: Reuters)
- Scenár „mierne sadzby + silná sezóna“: pokračujúci dvojciferný rast pri vzácnych novostavbách pri mori v prémiových lokalitách.
5) Istria (Pula, Rovinj, Poreč): čísla a realita
Jadran rástol v Q1/2025 o 11,3 % r/r. Istria ťaží z eurozóny, Schengenu a blízkosti Talianska a Slovinska. Obmedzená ponuka pozemkov a povolení drží ceny vysoko aj pri nižšom počte transakcií. (Zdroj: DZS – regionálne dáta, 1Q/2025)6) SEO kľúčové slová 2025/26
- ceny nehnuteľností Chorvátsko 2025, ceny bytov Záhreb, Istria nehnuteľnosti / Istra real estate, apartmány pri mori na predaj, pozemok pri mori Chorvátsko
- daň z nehnuteľností Chorvátsko 2025, daň z prevodu 3 %, DPH novostavba 25 %, povrat dane prva nehnuteľnosť, PDV povrat novogradnja
- hypotéka Chorvátsko, stambeni kredit 2025, APN vs. daňové úľavy, úrokové sadzby hypoték HR
7) FAQ
Platím novú daň z nehnuteľností, ak v byte trvalo bývam?Nie. Trvalé bývanie a dlhodobý prenájom (≥10 mesiacov/rok, nahlásený Poreznej uprave) sú oslobodené. (Zdroj: Porezna uprava)
Koľko je daň pri kúpe staršej nehnuteľnosti?
3 % z trhovej hodnoty. Pri novostavbách platí DPH 25 %. (Zdroj: Porezna uprava)
Som „first-time buyer“. Dostanem niečo späť?
Áno: 100 % dane z prevodu a až 50 % DPH. Žiadať možno na APN do 24 mesiacov od kúpy. (Zdroj: MPGI)
Klesnú ceny apartmánov pri mori kvôli novej dani?
V obciach s vyššími sadzbami je možná korekcia. Prémiové objekty pri mori si však zvyčajne udržia rast. (Zdroj: Porezna uprava)
8) Čo to znamená pre kupujúcich a investorov
- Kupujete pre vlastné bývanie: sledujte refundy pre prvé bývanie, limity a termíny APN. Pri novostavbách si uplatnite refund až 50 % DPH.
- Kupujete druhý dom: zistite sadzbu obce pre daň z nehnuteľností; rátajte s ročnými nákladmi €/m².
- Na prenájom: dlhodobý prenájom (≥10 mesiacov) eliminuje novú daň a stabilizuje cash-flow; krátkodobý prenájom je pod tlakom.
