Prix de l’immobilier en Croatie 2025 et à quoi s’attendre en 2026
Résumé rapide pour les impatients :- Les prix continuent de grimper. Au T1/2025 +13,1 % en glissement annuel (neuf +14,3 %, ancien +12,7 %). Zagreb +12,9 %, Adriatique +11,3 %. (Source : DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Nouvelle taxe foncière à partir du 1.1.2025. Concerne la plupart des résidences secondaires et logements vacants : 0,60–8,00 €/m²/an, taux fixé par la commune. Résidence principale et bail longue durée (≥10 mois/an) exonérés. (Source : Porezna uprava)
- Taxe de transfert maintenue à 3 %. Pour les constructions neuves, TVA de 25 %. (Source : Porezna uprava)
- Nouveauté pour primo-accédants : remboursement de 100 % de la taxe de transfert et jusqu’à 50 % de la TVA (selon surface et prix locaux). Valable dès le 1.1.2025. (Source : MPGI)
- Activité du marché en baisse : au 1er semestre 2025 environ 57 095 transactions (−15 % a/a). (Source : HRT, Porezna uprava)
1) 2025 : des prix toujours en hausse
L’institut croate de statistique indique au T1/2025 une hausse de +13,1 % a/a. Zagreb suit le rythme, tandis que l’Adriatique (Istrie, Kvarner, Dalmatie) affiche une croissance à deux chiffres – poussée par la rareté des constructions neuves et la demande pour des résidences secondaires. Les nouvelles constructions progressent davantage (+14,3 %) en raison de coûts élevés et d’un nombre limité de projets. (Source : DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Le contexte macro reste modéré – la Banque nationale croate prévoit une croissance du PIB de ~3 % en 2025–2026. L’association de prix élevés et de la nouvelle taxe a logiquement freiné les transactions. (Source : HNB – projections macroéconomiques 2025/26)
2) Fiscalité 2025 : nouvelles obligations, nouveaux avantages
Nouvelle taxe foncière (dès le 1.1.2025)
- Champ : résidence principale et bail longue durée (≥10 mois/an) exonérés ; taxation des résidences secondaires et logements vacants. (Source : Porezna uprava)
- Taux : 0,60–8,00 €/m²/an de surface utile ; fixé par la commune. 80 % des recettes restent à la commune, 20 % au comté. (Source : Porezna uprava)
- Objectif : transférer la charge fiscale du travail vers le patrimoine, réduire les logements vacants, favoriser la location longue durée. (Source : Reuters)
Taxe de transfert et TVA
- Ancien : 3 % de la valeur de marché (inchangé). (Source : Porezna uprava)
- Neuf : TVA de 25 % appliquée par le promoteur. (Source : Porezna uprava)
Aides pour primo-accédants
- En remplacement de l’APN : remboursement de 100 % de la taxe de transfert et jusqu’à 50 % de la TVA pour les constructions neuves (limites selon surface et prix ; âge ≤45 ans). Applicable rétroactivement au 1.1.2025. (Source : MPGI)
3) Activité du marché : moins de transactions, demande plus sélective
Selon Porezna, environ 57 095 transactions au 1er semestre 2025, soit −15 % par rapport à l’an dernier. Les économies se font surtout sur les maisons et résidences secondaires ; les appartements bien situés continuent à se vendre, mais plus sélectivement. (Source : HRT, Porezna uprava)4) Prévisions 2026 : trois scénarios réalistes
- Scénario de base : prix +3–6 % au niveau national, Adriatique +4–7 %, Zagreb +2–5 %. La location longue durée est stabilisée par l’exonération fiscale. (Source : HNB)
- Scénario « taux élevés » : légère baisse pour les résidences secondaires dans les petites communes ; rendement locatif court terme sous pression ; bascule vers le long terme. (Source : Reuters)
- Scénario « taux modérés + saison forte » : croissance à deux chiffres pour les rares constructions neuves en bord de mer dans les zones premium.
5) Istrie (Pula, Rovinj, Poreč) : chiffres et réalité
L’Adriatique a progressé de 11,3 % a/a au T1/2025. L’Istrie bénéficie de l’euro, de Schengen et de l’accessibilité depuis l’Italie et la Slovénie. L’offre limitée de terrains et de permis maintient les prix élevés malgré moins de transactions. (Source : DZS – données régionales, 1Q/2025)6) Mots-clés SEO 2025/26
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7) FAQ
Dois-je payer la nouvelle taxe si je vis en permanence dans l’appartement ?Non. Résidence principale et bail longue durée (≥10 mois/an, déclarés à Porezna) exonérés. (Source : Porezna uprava)
Quel est le taux pour l’achat d’un bien ancien ?
3 % de la valeur de marché. Pour le neuf, TVA 25 %. (Source : Porezna uprava)
Je suis primo-accédant. Ai-je droit à un remboursement ?
Oui : 100 % de la taxe de transfert et jusqu’à 50 % de TVA. Demande auprès de l’APN dans les 24 mois. (Source : MPGI)
Les prix des appartements en bord de mer vont-ils baisser à cause de la nouvelle taxe ?
Dans les communes avec taux élevés, une correction est possible. Les biens premium en bord de mer gardent souvent leur croissance. (Source : Porezna uprava)
8) Conséquences pour acheteurs et investisseurs
- Achat pour soi : profitez des remboursements pour primo-accédants, vérifiez les limites et délais APN. Neuf : remboursement jusqu’à 50 % de la TVA.
- Achat résidence secondaire : renseignez-vous sur le taux communal de la taxe foncière ; prévoyez un coût annuel €/m².
- Location : la location longue durée (≥10 mois) supprime la nouvelle taxe et stabilise les flux ; la courte durée est sous pression.
