Prezzi degli immobili in Croazia 2025 e cosa aspettarsi nel 2026
Breve riassunto per i più impazienti:- I prezzi continuano a salire. Nel Q1/2025 +13,1 % a/a (nuove costruzioni +14,3 %, immobili usati +12,7 %). Zagabria +12,9 %, Adriatico +11,3 %. (Fonte: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Nuova imposta sugli immobili dal 1.1.2025. Si applica alla maggior parte delle seconde case e delle abitazioni vuote: 0,60–8,00 €/m²/anno, l’aliquota è decisa dal comune. Abitazione principale e affitto a lungo termine (≥10 mesi/anno) sono esenti. (Fonte: Porezna uprava)
- Imposta di trasferimento resta al 3 %. Per le nuove costruzioni si applica l’IVA al 25 %. (Fonte: Porezna uprava)
- Novità per la prima casa: rimborso del 100 % dell’imposta di trasferimento e fino al 50 % dell’IVA (limiti secondo metratura e prezzi locali). Valido dal 1.1.2025. (Fonte: MPGI)
- Mercato più freddo: nel primo semestre 2025 circa 57.095 transazioni (−15 % a/a). (Fonte: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Prezzi ancora in accelerazione
L’Ufficio statistico croato segnala nel Q1/2025 un aumento del +13,1 % a/a. Zagabria tiene il passo, mentre l’Adriatico (Istria, Quarnero, Dalmazia) cresce a due cifre – spinto dalla mancanza di nuove costruzioni e dall’alta domanda di seconde case. Le nuove costruzioni crescono di più (+14,3 %) a causa dei costi elevati e del limitato volume di progetti. (Fonte: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Il contesto macro è moderato – la Banca Nazionale Croata prevede una crescita del PIL ~3 % nel 2025–2026. Combinazione di prezzi alti e nuova tassa ha rallentato le transazioni. (Fonte: HNB – proiezioni macroeconomiche 2025/26)
2) Tasse 2025: nuovi obblighi, nuove agevolazioni
Nuova imposta sugli immobili (dal 1.1.2025)
- Ambito: abitazione principale e affitto a lungo termine (≥10 mesi/anno) sono esenti; tassate seconde case e abitazioni vuote. (Fonte: Porezna uprava)
- Aliquota: 0,60–8,00 €/m²/anno di superficie utile; l’aliquota è fissata dal comune. L’80 % del gettito resta al comune, il 20 % alla contea. (Fonte: Porezna uprava)
- Obiettivo: spostare il carico fiscale dal lavoro alla proprietà, ridurre gli alloggi vuoti e incentivare l’affitto a lungo termine. (Fonte: Reuters)
Imposta di trasferimento e IVA
- Immobili usati: 3 % del valore di mercato (invariato). (Fonte: Porezna uprava)
- Nuove costruzioni: IVA al 25 % dal costruttore. (Fonte: Porezna uprava)
Incentivi per la prima casa
- Al posto dell’APN: rimborso obbligatorio del 100 % dell’imposta di trasferimento e fino al 50 % dell’IVA per nuove costruzioni (limiti secondo metratura e prezzi; età fino a 45 anni). Valido retroattivamente dal 1.1.2025. (Fonte: MPGI)
3) Attività di mercato: meno transazioni, domanda più selettiva
La Porezna evidenzia nel primo semestre 2025 circa 57.095 transazioni, ~−15 % rispetto all’anno precedente. Si risparmia soprattutto sulle case e sugli immobili vacanza; gli appartamenti in buone zone si vendono ancora, ma con maggiore selezione. (Fonte: HRT, Porezna uprava)4) Previsioni 2026: tre scenari realistici
- Scenario base: prezzi +3–6 % a livello nazionale, Adriatico +4–7 %, Zagabria +2–5 %. Gli affitti a lungo termine sono stabilizzati dall’esenzione fiscale. (Fonte: HNB)
- Scenario “aliquote alte”: leggero calo dei prezzi per seconde case in piccoli comuni; affitti brevi sotto pressione; spostamento verso affitti lunghi. (Fonte: Reuters)
- Scenario “aliquote basse + stagione forte”: crescita a due cifre per le rare nuove costruzioni fronte mare in località premium.
5) Istria (Pola, Rovigno, Parenzo): numeri e realtà
L’Adriatico è cresciuto dell’11,3 % a/a nel Q1/2025. L’Istria beneficia dell’eurozona, Schengen e della vicinanza a Italia e Slovenia. L’offerta limitata di terreni e permessi mantiene i prezzi elevati anche con meno transazioni. (Fonte: DZS – dati regionali, 1Q/2025)6) Parole chiave SEO 2025/26
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7) FAQ
Devo pagare la nuova imposta se vivo stabilmente nell’appartamento?No. Abitazione principale e affitto a lungo termine (≥10 mesi/anno, registrato alla Porezna) sono esenti. (Fonte: Porezna uprava)
Quanto è l’imposta sull’acquisto di un immobile usato?
3 % del valore di mercato. Per le nuove costruzioni si applica l’IVA al 25 %. (Fonte: Porezna uprava)
Sono un “first-time buyer”. Ho diritto a rimborsi?
Sì: 100 % imposta di trasferimento e fino al 50 % dell’IVA. Richiesta ad APN entro 24 mesi dall’acquisto. (Fonte: MPGI)
I prezzi degli appartamenti sul mare caleranno a causa della nuova tassa?
Nei comuni con aliquote alte è possibile una correzione. Le proprietà premium fronte mare spesso mantengono la crescita. (Fonte: Porezna uprava)
8) Cosa significa per acquirenti e investitori
- Acquisto per uso proprio: sfrutta i rimborsi per la prima casa, controlla limiti e scadenze APN. Per nuove costruzioni: fino al 50 % IVA rimborsata.
- Acquisto seconda casa: verifica l’aliquota locale dell’imposta; considera il costo annuo €/m².
- Affitto: affitto a lungo termine (≥10 mesi) elimina la nuova tassa e stabilizza i flussi; affitto breve sotto pressione.
