Istria e Quarnero: i prezzi più alti del paese
La contea istriana e il Quarnero sono tra le aree più costose in Croazia. In Istria, il prezzo al metro quadrato raggiunge fino a 3.517 EUR, che rappresenta un aumento del 7,1% rispetto all'anno precedente. La contea litoraneo-montana (Quarnero) segue con un prezzo di 3.500 EUR al metro quadrato, rappresentando la maggiore crescita percentuale nel paese con il 12%.Nel sud del paese la situazione è simile. Nella contea di Spalato-Dalmazia il prezzo medio è di 3.490 EUR al metro quadrato, mentre nella contea di Zara è di 3.390 EUR. La capitale Zagabria non fa eccezione con un prezzo medio di 3.071 EUR al metro quadrato.
Accessibilità abitativa per il croato medio
Secondo gli ultimi dati dell'Ufficio statistico statale, il salario netto medio in Croazia è di 1.324 EUR. Una persona con questo salario ha una capacità massima di credito di circa 570 EUR al mese. Con un tasso d'interesse del 4% e un periodo di rimborso di 30 anni, può ottenere un prestito di 119.000 EUR, che è sufficiente per acquistare un appartamento di circa 39 m2 a Zagabria."I giovani in Croazia affrontano serie sfide finanziarie nell'acquisto di proprietà, principalmente a causa degli alti prezzi al metro quadrato. Le banche spesso richiedono un contributo personale del 10-20%, il che rappresenta un ulteriore ostacolo. Inoltre, l'aumento dei tassi d'interesse nell'ultimo anno e mezzo ha reso i prestiti significativamente più costosi, riducendo ulteriormente l'accessibilità abitativa per la giovane generazione", afferma Yetunde Kristina Škorić, responsabile del dipartimento crediti presso kompare.hr.
La Croazia come uno dei paesi meno accessibili per gli affitti
Secondo il progetto della Rete europea di osservazione per lo sviluppo e la coesione territoriale (ESPON), la Croazia è uno dei paesi meno accessibili per l'affitto di appartamenti nell'UE. Per affittare una proprietà di 100 m² nelle contee di Dubrovnik-Neretva, Spalato-Dalmazia e Sebenico-Knin, è necessario spendere più di due redditi mensili medi.Nelle contee di Istria, Osijek-Baranja, Krapina-Zagorje e Zagabria, i costi di affitto variano tra uno e due redditi mensili medi. A Zagabria e nella contea litoraneo-montana, è necessario spendere dal 70 all'80% del reddito mensile medio.
Cosa c'è dietro l'aumento dei prezzi immobiliari?
Gli investimenti immobiliari sono percepiti in Croazia come una forma sicura di risparmio. Oltre il 40% del patrimonio abitativo nel paese non è utilizzato per la residenza permanente. Questo vale soprattutto per la contea di Lika-Senj, dove il 51% degli appartamenti non è occupato. Seguono la contea di Zara con il 43,1% e l'Istria con il 42%.Il turismo riduce significativamente il patrimonio abitativo disponibile, poiché molte proprietà sono utilizzate per affitti a breve termine. Anche gli acquirenti stranieri, che spesso pagano in contanti, hanno un grande impatto. Questo è uno dei motivi per cui le transazioni in contanti rappresentano il 55% degli acquisti immobiliari in Croazia.
Oltre all'aumento della domanda, anche la crisi energetica e l'aumento dei prezzi dei materiali da costruzione influenzano i prezzi astronomici.
Previsioni per il prossimo anno e aumento delle tasse nel 2025
Si prevede che nel 2024 la crescita dei prezzi immobiliari in Croazia continuerà, sebbene forse a un ritmo più lento data l'elevatezza dei prezzi e la diminuzione dell'accessibilità per gli acquirenti medi. Un fattore chiave sarà anche l'aumento pianificato delle tasse sugli immobili per il 2025.L'aumento delle tasse può avere un doppio effetto. Da un lato, può scoraggiare alcuni investitori stranieri e speculatori, il che potrebbe portare a una stabilizzazione o addirittura a una leggera diminuzione dei prezzi. Dall'altro, tasse più elevate potrebbero gravare sugli attuali proprietari immobiliari, che potrebbero trasferire questi costi sugli inquilini, peggiorando ulteriormente l'accessibilità abitativa.
La situazione nel mercato immobiliare croato è complessa e influenzata da una serie di fattori, tra cui la domanda interna ed estera, il turismo, le condizioni economiche e le imminenti modifiche fiscali. Per i potenziali acquirenti e investitori, sarà fondamentale monitorare attentamente questi trend e prepararsi alle possibili sfide nel 2024 e oltre.
