Istria i Kvarner: Najwyższe ceny w kraju
Żupania istryjska i Kvarner należą do najdroższych obszarów w Chorwacji. W Istrii cena za metr kwadratowy sięga aż 3 517 EUR, co stanowi wzrost o 7,1% w porównaniu z poprzednim rokiem. Żupania primorsko-gorska (Kvarner) podąża za nią z ceną 3 500 EUR za metr kwadratowy, co stanowi największy procentowy wzrost w kraju o 12%.Na południu kraju sytuacja jest podobna. W żupanii splitsko-dalmatyńskiej średnia cena wynosi 3 490 EUR za metr kwadratowy, podczas gdy w żupanii zadarskiej jest to 3 390 EUR. Stolica Zagrzeb nie jest wyjątkiem ze średnią ceną 3 071 EUR za metr kwadratowy.
Dostępność mieszkań dla przeciętnego Chorwata
Według najnowszych danych Państwowego Urzędu Statystycznego, średnia pensja netto w Chorwacji wynosi 1 324 EUR. Osoba z takim wynagrodzeniem ma maksymalną zdolność kredytową około 570 EUR miesięcznie. Przy oprocentowaniu 4% i okresie spłaty 30 lat może uzyskać kredyt w wysokości 119 000 EUR, co wystarcza na zakup mieszkania o powierzchni około 39 m2 w Zagrzebiu."Młodzi ludzie w Chorwacji stoją przed poważnymi wyzwaniami finansowymi przy zakupie nieruchomości, głównie z powodu wysokich cen za metr kwadratowy. Banki często wymagają wkładu własnego w wysokości 10–20%, co stanowi dodatkową przeszkodę. Ponadto rosnące stopy procentowe w ciągu ostatniego półtora roku znacznie podrożyły kredyty, co dodatkowo zmniejsza dostępność mieszkań dla młodego pokolenia," mówi Yetunde Kristina Škorić, kierownik działu kredytów w kompare.hr.
Chorwacja jako jeden z najmniej dostępnych krajów pod względem wynajmu
Według projektu Europejskiej Sieci Monitorowania Rozwoju Terytorialnego i Spójności (ESPON), Chorwacja jest jednym z najmniej dostępnych krajów pod względem wynajmu mieszkań w UE. Aby wynająć nieruchomość o powierzchni 100 m² w żupaniach dubrownicko-neretwiańskiej, splitsko-dalmatyńskiej i szybenicko-knińskiej, trzeba wydać więcej niż dwa średnie miesięczne dochody.W żupaniach istryjskiej, osijecko-barańskiej, krapińsko-zagorskiej i zagrzebskiej koszty najmu wahają się między jednym a dwoma średnimi miesięcznymi dochodami. W Zagrzebiu i żupanii primorsko-gorskiej trzeba wydać 70 do 80% średniego miesięcznego dochodu.
Co stoi za rosnącymi cenami nieruchomości?
Inwestycje w nieruchomości są w Chorwacji postrzegane jako bezpieczna forma oszczędności. Ponad 40% zasobów mieszkaniowych w kraju nie służy do stałego zamieszkania. Dotyczy to szczególnie żupanii licko-seńskiej, gdzie 51% mieszkań jest niezamieszkanych. Następnie żupania zadarska z 43,1% i Istria z 42%.Turystyka znacząco zmniejsza dostępne zasoby mieszkaniowe, ponieważ wiele nieruchomości jest wykorzystywanych do krótkoterminowego wynajmu. Duży wpływ mają również zagraniczni nabywcy, którzy często płacą gotówką. To jeden z powodów, dla których transakcje gotówkowe stanowią 55% zakupów nieruchomości w Chorwacji.
Oprócz zwiększonego popytu, na astronomiczne ceny wpływa również kryzys energetyczny i rosnące ceny materiałów budowlanych.
Prognozy na następny rok i podwyżka podatków w 2025 roku
Oczekuje się, że w 2024 roku wzrost cen nieruchomości w Chorwacji będzie kontynuowany, choć być może w wolniejszym tempie ze względu na już wysokie ceny i malejącą dostępność dla przeciętnych nabywców. Kluczowym czynnikiem będzie również planowana podwyżka podatków od nieruchomości na rok 2025.Podwyżka podatków może mieć dwojaki efekt. Z jednej strony może zniechęcić niektórych zagranicznych inwestorów i spekulantów, co mogłoby prowadzić do stabilizacji lub nawet niewielkiego spadku cen. Z drugiej strony wyższe podatki mogą obciążyć obecnych właścicieli nieruchomości, którzy mogą przenieść te koszty na najemców, co dodatkowo pogorszyłoby dostępność mieszkań.
Sytuacja na chorwackim rynku nieruchomości jest skomplikowana i wpływa na nią szereg czynników, w tym popyt krajowy i zagraniczny, turystyka, warunki ekonomiczne oraz nadchodzące zmiany podatkowe. Dla potencjalnych nabywców i inwestorów kluczowe będzie uważne śledzenie tych trendów i przygotowanie się na możliwe wyzwania w 2024 roku i później.
