Istra in Kvarner: Najvišje cene v državi
Istrska županija in Kvarner spadata med najdražja območja na Hrvaškem. V Istri cena za kvadratni meter doseže do 3.517 EUR, kar je povečanje za 7,1 % v primerjavi s prejšnjim letom. Primorsko-goranska županija (Kvarner) sledi s ceno 3.500 EUR za kvadratni meter, kar predstavlja največjo odstotno rast v državi s 12 %.Na jugu države je situacija podobna. V Splitsko-dalmatinski županiji je povprečna cena 3.490 EUR za kvadratni meter, medtem ko je v Zadarski županiji 3.390 EUR. Glavno mesto Zagreb ni izjema s povprečno ceno 3.071 EUR za kvadratni meter.
Dostopnost stanovanj za povprečnega Hrvata
Po zadnjih podatkih Državnega statističnega urada znaša povprečna neto plača na Hrvaškem 1.324 EUR. Oseba s to plačo ima največjo kreditno sposobnost približno 570 EUR na mesec. S 4 % obrestno mero in 30-letno dobo odplačevanja lahko pridobi posojilo v višini 119.000 EUR, kar zadostuje za nakup stanovanja velikosti približno 39 m2 v Zagrebu."Mladi na Hrvaškem se soočajo z resnimi finančnimi izzivi pri nakupu nepremičnine, predvsem zaradi visokih cen na kvadratni meter. Banke pogosto zahtevajo lastni delež 10–20 %, kar predstavlja dodatno oviro. Poleg tega so naraščajoče obrestne mere v zadnjem letu in pol znatno podražile posojila, kar še dodatno zmanjšuje dostopnost stanovanj za mlajšo generacijo," pravi Yetunde Kristina Škorić, vodja kreditnega oddelka na kompare.hr.
Hrvaška kot ena najmanj dostopnih držav za najem
Po projektu Evropske opazovalne mreže za prostorski razvoj in kohezijo (ESPON) je Hrvaška ena najmanj dostopnih držav za najem stanovanj v EU. Za najem nepremičnine velikosti 100 m² v Dubrovniško-neretvanski, Splitsko-dalmatinski in Šibeniško-kninski županiji je potrebno odšteti več kot dva povprečna mesečna dohodka.V Istrski, Osiješko-baranjski, Krapinsko-zagorski in Zagrebački županiji se stroški najema gibljejo med enim in dvema povprečnima mesečnima dohodkoma. V Zagrebu in Primorsko-goranski županiji je potrebno odšteti 70 do 80 % povprečnega mesečnega dohodka.
Kaj stoji za rastočimi cenami nepremičnin?
Naložbe v nepremičnine se na Hrvaškem dojemajo kot varna oblika varčevanja. Več kot 40 % stanovanjskega fonda v državi ne služi stalnemu bivanju. To najbolj velja za Ličko-senjsko županijo, kjer je 51 % stanovanj nenaseljenih. Sledi Zadarska županija s 43,1 % in Istra s 42 %.Turizem pomembno zmanjšuje razpoložljivi stanovanjski fond, saj je veliko nepremičnin uporabljenih za kratkoročne najeme. Velik vpliv imajo tudi tuji kupci, ki pogosto plačujejo z gotovino. To je eden od razlogov, zakaj so gotovinske transakcije zastopane v 55 % nakupov nepremičnin na Hrvaškem.
Poleg povečane povpraševanja na astronomske cene vplivata tudi energetska kriza in naraščajoče cene gradbenih materialov.
Napovedi za naslednje leto in zvišanje davkov v letu 2025
Pričakuje se, da se bo v letu 2024 rast cen nepremičnin na Hrvaškem nadaljevala, čeprav morda počasnejšim tempom glede na že visoke cene in padajočo dostopnost za povprečne kupce. Ključni dejavnik bo tudi načrtovano zvišanje davkov na nepremičnine za leto 2025.Zvišanje davkov lahko ima dvojni učinek. Po eni strani lahko odvrne nekatere tuje investitorje in špekulante, kar bi lahko vodilo k stabilizaciji ali celo rahlemu padcu cen. Po drugi strani lahko višji davki obremenijo sedanje lastnike nepremičnin, ki bi lahko te stroške prenesli na najemnike, kar bi še dodatno poslabšalo dostopnost stanovanj.
Situacija na hrvaškem nepremičninskem trgu je zapletena in pod vplivom številnih dejavnikov, vključno z domačim in tujim povpraševanjem, turizmom, ekonomskimi pogoji in prihajajočimi davčnimi spremembami. Za potencialne kupce in investitorje bo ključnega pomena skrbno spremljanje teh trendov in priprava na morebitne izzive v letu 2024 in naprej.
