Zmiana systemu podatkowego w Chorwacji

Od 1 stycznia 2025 r. w Chorwacji weszły w życie nowe przepisy, które znacząco wpływają na obciążenia podatkowe w obszarze nieruchomości. W ostatnich latach Chorwacja stara się przyciągać zagranicznych inwestorów, a jednocześnie reaguje na różne czynniki społeczno-ekonomiczne, takie jak rosnący niedobór przystępnych cenowo mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Poniżej przedstawiamy przegląd kluczowych zmian, ich wpływ na właścicieli i inwestorów oraz zalecenia, jak najlepiej odnaleźć się w nowej sytuacji.

Od wprowadzenia euro do nowego reżimu podatkowego

Chorwacja 1 stycznia 2023 r. wprowadziła euro jako swoją oficjalną walutę. Krok ten przyniósł szereg zmian na rynku nieruchomości i w systemie podatkowym, które stopniowo zaczęły się ujawniać w ciągu kolejnych dwóch lat. Według oświadczenia chorwackiego Ministerstwa Finansów właśnie okres 2023–2024 był kluczowy dla przygotowania szeroko zakrojonej reformy obowiązującej od 1.1.2025.

Celem reformy, według chorwackiej Administracji Podatkowej (Porezna uprava), było przede wszystkim uproszczenie systemu podatkowego, wyeliminowanie podwójnego opodatkowania niektórych rodzajów nieruchomości oraz zwiększenie przychodów do budżetu państwa. Reforma objęła w szczególności następujące obszary:

Podatek od nabycia nieruchomości (wcześniej „podatek od przeniesienia nieruchomości”)
Podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości
Roczny podatek od posiadania nieruchomości (nowo uregulowany i rozszerzony)

Podatek od nabycia nieruchomości

Jedną z najistotniejszych zmian jest przekształcenie dotychczasowego podatku od przeniesienia nieruchomości. Do końca 2024 r. w Chorwacji obowiązywała jednolita stawka w wysokości 3% ceny zakupu dla wszystkich rodzajów nieruchomości, niezależnie od ich wieku czy przeznaczenia. Jednakże od 1.1.2025 wprowadzono system zróżnicowanych stawek:

1. Nieruchomości przeznaczone do stałego zamieszkania: Stawka podatku pozostaje na poziomie 3%. W ten sposób chorwacki rząd nadal wspiera dostępność mieszkań dla obywateli.
2. Nieruchomości przeznaczone na cele rekreacyjne lub wynajem turystyczny: Nowa stawka wynosi 4%, ponieważ dotyczy to zyskownego segmentu związanego z turystyką.
3. Nieruchomości komercyjne (biura, sklepy, obiekty przemysłowe): Tutaj stawka wzrosła do 5%, uwzględniając wyższy potencjał dochodowy tego rodzaju majątku.

Według analizy Rządu Republiki Chorwacji decyzja o wyższym opodatkowaniu sektora komercyjnego była motywowana potrzebą uzyskania dodatkowych środków do budżetu państwa oraz chęcią ograniczenia nadmiernych, spekulacyjnych zakupów nieruchomości przez zagraniczne korporacje.

Podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości

Kolejnym elementem reformy jest zmiana w opodatkowaniu dochodów z wynajmu (tzw. „tax on rental income”). Od 2025 r. obowiązują następujące zasady:
- Osoby fizyczne, które wynajmują nieruchomość długoterminowo (tzn. przez co najmniej sześć miesięcy w roku w celach mieszkalnych), płacą obniżoną stawkę podatku dochodowego – z 10% do 8%.
- Najem krótkoterminowy (zazwyczaj turystom) jest teraz opodatkowany stawką 10% zamiast dotychczasowych 8%.

W ten sposób Chorwacja stara się ograniczyć nadpodaż mieszkań na wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w nadmorskich regionach, a jednocześnie zachęcić właścicieli do oferowania długoterminowych mieszkań wynajmowanych mieszkańcom. Według Chorwackiej Izby Gospodarczej ta zmiana powinna zwiększyć dostępność lokali dla rezydentów i w pewnym stopniu zahamować wzrastające ceny najmu.

Roczny podatek od posiadania nieruchomości

Całkowitą nowością w chorwackim systemie podatkowym od 1.1.2025 r. jest roczny podatek od posiadania nieruchomości, który dotychczas w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych był uiszczany w formie tzw. „opłaty komunalnej” na rzecz gmin. Obecnie mamy do czynienia z podatkiem scentralizowanym, który będzie dzielony między państwo a poszczególne samorządy. Stawka różni się w zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu jej użytkowania:
- Jednostki mieszkalne przeznaczone do stałego zamieszkania: Podstawowa stawka 0,2% od oszacowanej wartości nieruchomości rocznie.
- Apartamenty i domy letniskowe: Podstawowa stawka 0,3%, która w zależności od lokalizacji może zostać podniesiona nawet do 0,5% w turystycznie atrakcyjnych obszarach (np. Dalmacja, Istria, Dubrownik).
- Obiekty komercyjne: Podstawowa stawka 0,4% – z możliwością dostosowania w zależności od rodzaju działalności gospodarczej. Kluczowym czynnikiem jest oszacowana wartość nieruchomości, którą ustala właściwy miejscowo urząd skarbowy na podstawie map cenowych i statystyk rynku nieruchomości. Właściciele mają możliwość w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji zażądać ponownej oceny tej wartości, jeśli uważają, że jest zawyżona.

Wpływ na inwestorów i zagranicznych właścicieli

Chorwacja należy do popularnych kierunków inwestycji w nieruchomości wakacyjne, zwłaszcza wśród kupujących z Niemiec, Austrii czy Czech. Wyższy podatek od nabycia (4% dla obiektów wakacyjnych) oraz roczny podatek od posiadania nieruchomości mogą nieco osłabić atrakcyjność rynku nieruchomości dla krótkoterminowych zakupów spekulacyjnych. Niemniej jednak Chorwacja nadal pozostaje stosunkowo konkurencyjna w porównaniu z innymi śródziemnomorskimi destynacjami, takimi jak Hiszpania czy Włochy, gdzie niektóre podatki są jeszcze wyższe.

Najem długoterminowy a krótkoterminowe zakwaterowanie

Nowo wprowadzona wyższa stawka podatku dla wynajmu krótkoterminowego (10%) może ograniczyć rentowność obiektów noclegowych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Z drugiej strony obniżona stawka 8% dla najmu długoterminowego może stanowić zachętę do zmiany strategii wynajmu.

Więcej administracji

Scentralizowany roczny podatek od posiadania nieruchomości oznacza także konieczność częstszych kontaktów z organami podatkowymi i ewentualnie składania dokumentów związanych z ustalaniem oszacowanej wartości. Według chorwackiej Administracji Podatkowej elektroniczny system naliczania oraz procedury odwoławcze mają jednak ten proces maksymalnie uprościć.

Praktyczne wskazówki dla właścicieli i kupujących

1. Śledź zmiany w przepisach: Chorwackie organy już zapowiedziały możliwość indeksowania stawek podatkowych w przyszłości, w zależności od inflacji lub wahań cen na rynku nieruchomości.
2. Rozważ przeznaczenie nieruchomości: Różnica między 3% a 4% podatku od nabycia może wydawać się niewielka, lecz w dłuższej perspektywie może istotnie wpłynąć na opłacalność inwestycji. Należy również pamiętać o rocznym podatku od posiadania nieruchomości.
3. Skonsultuj się ze specjalistą: Przed zakupem nieruchomości czy rozpoczęciem jej wynajmu warto zasięgnąć porady lokalnego doradcy podatkowego lub prawnika specjalizującego się w prawie chorwackim.
4. Wykorzystaj ulgi i zwolnienia: W niektórych przypadkach organy mogą przyznać wyjątki lub zniżki (np. przy zakupie pierwszej nieruchomości w kraju, jeżeli ma ona służyć jako stałe miejsce zamieszkania).

Od 1 stycznia 2025 r. Chorwacja wprowadziła szereg istotnych zmian w systemie podatkowym dotyczącym nieruchomości. Reforma była przygotowywana przez dłuższy czas, a jej celem jest uproszczenie struktury podatkowej, zwiększenie wpływów do budżetu państwa i pomoc w rozwiązaniu problemu niedoboru przystępnych cenowo mieszkań dla rodzimych obywateli.

Co zmienia się najbardziej?

- Podatek od nabycia nieruchomości różnicuje się obecnie w zależności od typu i przeznaczenia (3–5%).
- Podatek dochodowy od wynajmu zostaje dostosowany w celu wsparcia długoterminowego zamieszkania (8%) i ograniczenia krótkoterminowego najmu turystycznego (10%).
- Roczny podatek od posiadania nieruchomości przechodzi do systemu scentralizowanego z różnicowanymi stawkami (0,2–0,4% + możliwe dodatkowe podwyżki).

Niezależnie od tego, czy jesteś zagranicznym inwestorem planującym zakup apartamentu wakacyjnego nad morzem, czy lokalnym właścicielem rozważającym długoterminowy wynajem, warto na bieżąco śledzić swoje obowiązki podatkowe i unikać ewentualnych sankcji. Nie zapominaj również o regularnym sprawdzaniu oficjalnych stron internetowych chorwackich organów oraz konsultacjach z ekspertami, aby Twoja inwestycja była jak najbardziej opłacalna.

(Uwaga: Niniejszy artykuł opiera się na publicznie dostępnych informacjach i dokumentach ustawodawczych aktualnych w dniu publikacji. W celu uzyskania konkretnych porad prawnych lub podatkowych należy zawsze zwrócić się do specjalisty z odpowiednimi kwalifikacjami.)