L’année 2025 a marqué un changement majeur en Croatie – la nouvelle taxe sur la propriété (porez na nekretnine) est entrée en vigueur, remplaçant l’ancien impôt sur les maisons de vacances (porez na kuće za odmor). Cette réforme unifie désormais la fiscalité de toutes les propriétés – qu’elles soient résidentielles, secondaires ou inoccupées.
1) Taxe sur la propriété (porez na nekretnine)
La nouvelle taxe s’applique à tous les appartements, maisons et résidences secondaires. Le taux est fixé par chaque commune (općina ou grad), dans une fourchette légale de 0,60–8,00 €/m² de surface habitable par an.
- Base légale : Zakon o lokalnim porezima
- Administration : Porezna uprava RH
- Fourchette de taux : 0,60 – 8,00 €/m² (fixé par la commune avant février 2025)
L’ancien impôt sur les maisons de vacances est donc supprimé – son principe est intégré dans ce nouveau système unifié. Cela signifie que même les biens non occupés (par exemple, un appartement ou une maison vide) sont désormais soumis à la taxe sur la propriété.
2) Redevance communale (komunalna naknada)
Cette redevance est indépendante de la taxe – elle sert à financer les infrastructures publiques (routes, éclairage, espaces verts, assainissement, etc.). Le calcul se fait selon la formule :
B × Kz × Kn × surface
Où :
- B = valeur de base du point (ex. 1,0–2,5 €)
- Kz = coefficient de zone (0,8–1,5)
- Kn = coefficient d’usage (1,0 pour les logements)
Base légale : Zakon o komunalnom gospodarstvu
En pratique, les communes fixent la valeur annuelle B entre 1,0 € (Dubrovnik) et 2,0 € (Rijeka). La moyenne nationale est d’environ 1,6 €/m²/an.
3) Redevance pour les déchets (komunalni otpad)
La redevance sur les déchets comprend une partie fixe et une partie variable (taille du conteneur, fréquence de collecte). Le cadre juridique est défini par la Loi sur la gestion des déchets (Zakon o gospodarenju otpadom, NN 84/21, 142/23) . Les montants typiques varient de 100 € à 300 € par an selon le type de bien.
4) Eau, assainissement et électricité
Eau et assainissement : régis par la Loi sur les services hydriques. Les tarifs sont fixés par les compagnies locales ; coût moyen 80–200 € par an.
Électricité : selon les tarifs de HEP ODS. Un ménage consommant environ 3 000 kWh par an paiera environ 500 € par an, y compris les frais fixes.
5) Location touristique, taxe de séjour et cotisations
Si la propriété est louée à des touristes, le propriétaire doit payer :
- Impôt forfaitaire sur le revenu : 100–300 € / lit / an
- Taxe de séjour : selon la région (env. 10–50 € / lit / an)
- Cotisation à l’office de tourisme : env. 5–10 € / lit / an
Cadre juridique : Zakon o porezu na dohodak, Zakon o turističkoj pristojbi, Zakon o članarinama u turističkim zajednicama.
6) Exemples de coûts annuels
Pour le calcul, une taux d’imposition de 75 % (≈ 5,5 €/m²) a été utilisée, une redevance communale moyenne de B = 1,62 €/m² et des valeurs réalistes pour les autres charges.
| Poste | Maison 120 m² | Appartement 70 m² |
|---|---|---|
| Taxe sur la propriété (5,5 €/m²) | 120 × 5,5 € = 660 € | 70 × 5,5 € = 385 € |
| Redevance communale (1,62 €/m²) | 120 × 1,62 € = 194 € | 70 × 1,62 € = 113 € |
| Collecte des déchets | 250 € | 150 € |
| Eau et assainissement | 150 € | 100 € |
| Électricité | 500 € | 350 € |
| Total (hors location) | ≈ 1 754 €/an | ≈ 1 098 €/an |
Si la maison ou l’appartement est loué à des touristes, il faut ajouter environ +300–700 € par an selon le nombre de lits et la réglementation locale.
7) Résumé
- Taxe sur la propriété : principale charge annuelle, 0,6–8 €/m²
- Redevance communale : 1–2 €/m²
- Déchets, eau, électricité : selon la consommation, typiquement 600–900 €/an
- Locations touristiques : impôts et cotisations supplémentaires
Au total, la possession d’une maison moyenne de 120 m² coûte environ 1 700–1 800 €/an, tandis qu’un appartement de 70 m² revient à environ 1 100 €/an – qu’il soit occupé en permanence ou non.
Sources : Porezna uprava RH, Zakon o lokalnim porezima, Zakon o komunalnom gospodarstvu, Zakon o gospodarenju otpadom, Zakon o vodnim uslugama, HEP ODS, Zakon o turističkoj pristojbi, Zakon o porezu na dohodak (situation au 1er janvier 2025).
