Velké srovnání roční daně z nemovitostí v Evropě

VÍCE O CHORVATSKÝCH NEMOVITOSTECH

vše, co potřebujete vědět

: Napsal Stefan Hridek; Kategorie: Reality a nemovitosti Chorvatsko; Zveřejněno: 15. říjen 2025

PVelké srovnání roční daně z nemovitostí v Evropě

Daňová zátěž z vlastnictví nemovitostí se napříč Evropou výrazně liší. Každá země uplatňuje odlišný systém výpočtu – od procentních sazeb z tržní či katastrální hodnoty, přes pevné poplatky za metr čtvereční, až po kombinované modely s regionálními koeficienty. Rozdíly se navíc dále prohlubují tím, že výši daně obvykle určují obce, kantony či regiony, které mají vlastní pravomoc nastavit sazby, slevy nebo limity.

Z pohledu investora i běžného majitele tak není podstatné pouze to, zda se daň vybírá z tržní nebo úřední hodnoty, ale především jaká je efektivní roční zátěž vzhledem k ceně pořizované nemovitosti. Zatímco ve Skandinávii nebo západní Evropě dosahuje daň z vlastnictví řádově 0,5–1 % ročně, ve střední a jihovýchodní Evropě se typicky pohybuje pouze v desetinách či setinách procenta. Na druhém pólu stojí jižní státy, kde je sice sazba často vyšší, ale vychází z podhodnocených katastrálních cen.

Toto srovnání proto uvádí standardizovaný model pro rodinný dům o velikosti 140 m² a byt o velikosti 80 m², při jednotné pořizovací ceně 3 000 €/m². Vychází z veřejně dostupných údajů, středových sazeb a oficiálních limitů pro rok 2025. Cílem je poskytnout reálné pořadí zemí podle průměrné roční zátěže a usnadnit orientaci při rozhodování o investicích či koupi rekreační nemovitosti v Evropě.

Země	Základ výpočtu (typicky)	Dům 140 m² (€/rok)	Dům – % z pořiz. ceny	Byt 80 m² (€/rok)	Byt – % z pořiz. ceny
Dánsko	Hodnota nemovitosti (value tax)	3 864	0,92 %	2 208	0,92 %
Černá Hora	Katastrální/odhadní hodnota (obecně 0,25–1 %)	2 100	0,50 %	1 200	0,50 %
Francie	VLC základ (taxe foncière – komunální)	1 890	0,45 %	1 080	0,45 %
Německo	Nový model Grundsteuer (od 2025, obec. násobitele)	1 680	0,40 %	960	0,40 %
Španělsko	IBI z katastrální hodnoty (0,4–1,1 % CV)	1 470	0,35 %	840	0,35 %
Portugalsko	IMI (0,3–0,45 % VPT, obec stanoví)	1 470	0,35 %	840	0,35 %
Itálie	IMU z katastrální hodnoty (2. bydlení)	1 386	0,33 %	792	0,33 %
Švýcarsko	Kantonální/obecní sazby (cca 0,01–0,30 %)	630	0,15 %	360	0,15 %
Chorvatsko	Pevná sazba €/m² (podle obce; 0,6–8 €/m²)	560	0,13 %	320	0,13 %
Švédsko	Obecní poplatek (0,75 % AV, roční strop)	870	0,21 %	870	0,36 %
Rakousko	Grundsteuer z „Einheitswertu“ + obec. koef.	420	0,10 %	240	0,10 %
Slovinsko	NUSZ (obecní poplatek za užívání pozemků)	220	0,05 %	130	0,05 %
Albánie	Hodnota nemovitosti (≈ 0,05 %)	210	0,05 %	120	0,05 %
Česko	Obecní koeficienty dle m² (reforma 2024/25)	250	0,06 %	150	0,06 %
Slovensko	Obecní (m²/počet podlaží/koeficienty)	180	0,04 %	110	0,05 %
Polsko	Pevná sazba za m² (obce, max. limity stát)	39	0,009 %	22	0,009 %

Jak číst výsledky a proč se regiony liší

Čísla výše slouží ke srovnání napříč zeměmi a vychází z jednotného modelu (viz níže). V praxi se sazby určují obcemi/kantony a v mnoha zemích se vychází z katastrální či úřední hodnoty (často nižší než tržní). Proto se reálná zátěž může lišit o desítky procent podle města/obce, zóny a typu nemovitosti.

Standardizovaná metodika srovnání (pro férové „jablka s jablky“)

Modelové pořizovací ceny: 3 000 €/m² → dům 140 m² = 420 000 €, byt 80 m² = 240 000 €.
Státy s procentní sazbou z hodnoty: použita středová efektivní sazba (např. DE 0,40 %, FR 0,45 %, ES/ PT 0,35 %, IT 0,33 %, AT 0,10 %, CH 0,15 %, DK 0,92 %, ME 0,50 %, AL 0,05 %).
Státy s pevnou sazbou za m²: přepočet přímo (např. HR 4 €/m²; PL ≈ 0,28 €/m² dle 1,19 PLN/m²).
Státy s obecním poplatkem: zvolen střed (CZ/SK/SI) – ilustrativní průměr napříč obcemi.
Švédsko: aplikován roční strop obecního poplatku (2025), který může zvýhodnit dražší domy.

Smyslem není nahradit lokální kalkulátor, ale nabídnout porovnatelné pořadí a „řád velikosti“ zátěže.

Per-země stručný kontext (příklady a zdroje)

Německo (Grundsteuer) – Od 2025 běží reforma a nové modely oceňování; skutečná výše závisí hlavně na obecním Hebesatz (může výrazně kolísat). Příklad: v některých městech došlo k nárůstům sazeb; proto v modelu počítáme s ~0,40 % efektivně. Zdroje: GTAI (reforma 2025), přehled a mediální zprávy o vyšších hebesatzích.

Francie (taxe foncière) – Odvíjí se od VLC základu, který se ročně indexuje (2025 cca +1,7 %). V modelu odhad ~0,45 % efektivně.

Španělsko (IBI) – 0,4–1,1 % z katastrální hodnoty; ta bývá nižší než tržní → efektivně cca 0,2–0,55 % tržní hodnoty; zde střed 0,35 %.

Itálie (IMU) – U druhého bydlení obce typicky 0,76–1,14 % z katastrální hodnoty (často pod tržní). Modelově ~0,33 % tržní hodnoty.

Portugalsko (IMI) – Obce 0,3–0,45 % z VPT; vzat střed 0,35 %.

Švýcarsko – Kantony/obce 0,01–0,30 % ročně; vzat střed 0,15 % (některé kantony nevybírají vůbec, jiné mají vyšší kombinace).

Švédsko – Obecní poplatek 0,75 % AV se stropem (2025: 10 074 SEK/rok). Proto je relativní zátěž u dražších domů nízká.

Dánsko – Státní „property value tax“ (kromě pozemkové daně); pro orientaci použit 0,92 % z hodnoty v základním pásmu.

Rakousko (Grundsteuer) – Vypočítává se z historického „Einheitswertu“ + koeficienty → efekt většinou nízký (model 0,10 %).

Slovinsko (NUSZ) – Obecní „nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča“ dle m²/zonace; výše se liší město od města (model: střední hodnota).

Česko / Slovensko – Obce stanovují koeficienty dle m², lokality, podlaží apod.; po reformách vzaly obce více pravomocí (CZ 2024/25). V modelu uveden střed menších až středních měst.

Polsko – Stát vyhlašuje maximální roční sazbu za m² (bydlení 1,19 PLN/m² pro 2025), obce mohou být níž; proto v EU patří k nejnižším držebním nákladům.

Chorvatsko – Od 2025 obce zavádějí roční daň/ poplatek u rekreačních objektů v pásmu 0,60–8,00 €/m² užitné plochy (přesné sazby stanoví města/obce). V modelu používáme střed 4 €/m² – v přímořských top destinacích lze čekat horní pásmo.