Územní plán a druhy pozemků : Stavba nemovitosti v Chorvatsku

---

Druhy pozemků a nemovitostí Chorvatsku.

Všechny pozemky v Chorvatsku jsou děleny do takzvaného zónování, podle druhu a účelu pozemků. Druh a účel určuje místní úřad územního plálnování. Změna účelu pozemku je možná, avšak podléhá určitým požadavkům a záleží vždy na místně příslušném úřadu. Pro změnu účelu pozemku je vždy vyžadována účast místního projektanta a architekta Jsou definovány následující kategorie pozemků:

T1 - Hotely

Podíl ubytovací kapacity činí minimálně 70 % v hotelech a maximálně 30 % v rekreačních vilách. V turistických zónách T1 činí z celkové plochy minimálně 70 % hotely a celková plocha pozemku pro rekreační vily/apartmánové domy maximálně 30 %.

T2 - Turistická osada

Podíl ubytovací kapacity činí minimálně z 30 % hotely a maximálně 70 % rekreační vily nebo apartmány.

T3 – Kempy a autokempy

V kempech je zakázáno stavět ubytovací stavby – apartmánové domy, hotely, bungalovy a podobně. Podíl staveb pro jiné využití související s funkcí turistického kempu může činit maximálně 2 %. Součástí kempu o ploše větší než 2000 m² mohou být stavby do celkové velikosti 200 m2 které slouží jako zázemí kempu např: Koupelny, WC, administrativní budovy atd.

S – Bytová výstavba

Zóna S je určena pro bytovou výstavbu. Obchodní prostory v přízemí těchto budov nesmí přesáhnout 30 % hrubé plochy.
Podkategorie zóny S:

• S1 – Rodinné domy
• S2 - Nízkopodlažní bytová výstavba
• S3 - Bytový dům

M - Pozemky pro smíšené účely - Mješovita namjena

V zóně M je možné postavit jak obytnou, tak turistickou budovu.
Podkategorie zóny M
M1 - stavby obytného typu

• Obchody do 400 m² hrubé zastavěné plochy
• Předškolní instituce a školy
• Ústavy zdravotní péče a sociální péče
• Obchody a služby
• Společenské organizace, kulturní zařízení, zařízení pro veřejné a společenské účely
• Pošty a banky
• Sport a rekreace
• Parky a dětská hřiště
• Stravovacích a turistických zařízení
• Veřejné garáže

M2 – stavby převážně komerčního typu.

• Obchodní a obytně-podnikatelské budovy
• Veřejné a společenské budovy
• Budovy pro stravovací a turistické účely
• Trhy a obchodní domy se sklady

• R – Sportovní a rekreační účely
• R2 – Sportoviště
• R2-1 – Bazény
• R2-2 – Stravovací zařízení - stánkový prodej
• R3 - Koupací a relaxační zóny
• R3-1 – Bazény v rámci koupacích zón
• Pu – Organizovaná pláž
• Pp – Přírodní pláž

• K – Komerční pozemky
• K4-1 - Servisní účely
• K4-2 - Komerční účel
• K4-3 - Účel stravování a pohostinství
• K4-4 - Garáže pro podnikatelské objekty
• K4-5 - Společenská, kulturní a zábavní zařízení
• K4-6 - Kongresové centrum

• Z – Veřejná zeleň
• Z1 – Parkové plochy
• Z - Ochranná zeleň a krajinné plochy

Při plánování výstavby bytového domu v Chorvatsku byste měli zvolit pozemek v pásmu S nebo M.
Pokud plánujete stavbu hotelu – měli byste zvolit pozemek zónovaný jako T1 nebo T2. V některých případech má místní obec možnost změnit účel pozemků v kategorii T nebo dokonce přejít na S nebo M - tyto případy jsou však velmi omezené a vyžadují zdlouhavý legislativní proces.

Stavební koeficienty v Chorvatsku

Každý pozemek v Chorvatsku má určité parametry stavby stanovené v místním podrobném územním plánu.

KIS

Koeficient využití (Ki nebo i KIS) je poměr hrubé plochy budovy a plochy pozemku. KIS 0,8 udává, že budova můžem tvořit 80 % povrchu pozemku.

KIG

Koeficient výstavby (KIG) udává poměr půdorysu budovy k ploše pozemku. KIG 0,3 udává možnost pokrytí 30% povrchu pozemku s vertikální projekcí budovy. Konstrukce objektu nezahrnuje vertikální průmět balkonu, ani plochu venkovních bazénů.

Maximální výška staveb

Obvykle se nastavuje v metrech do horního bodu střechy - výška budovy v hřebeni. Účelem tohoto nařízení je zachovat obecnou úroveň budov v každé osadě, aby budovy nebránily výhledu na moře.

Maximální počet podlaží

Stavební podmínky obvykle stanovují maximální počet pater.

• P – Suterén
• P+1 – Suterén a jedno patro
• P+2 – Suterén a 2 podlaží
• P+2+Pk – Suterén a dvě podlaží plus podkroví

Minimum zelených ploch

Územní plán může ponechat určité % plochy pozemku zcela nepokryté budovami a stavbami jakéhokoli druhu.

Minimální vzdálenost od moře

Platí zákaz nové výstavby 70-100 metrů od střední hladiny moře. Tento pás je chorvatské Pomorsko Dobro – mořská zóna, která zůstává ve veřejném vlastnictví a má volný přístup. Zákaz se netýká rekonstrukcí/modernizací starších budov.

---